近日，我们拜访了北京北辰实业股份有限公司（下称北辰实业，601588）的高管，就北辰实业的运营情况做了相关调研。

　　负面传闻不攻自破

　　我们本次调研获悉，2010年10月，北辰实业长沙北辰三角洲项目（下称长沙项目）即将开盘。

　　目前长沙项目已达到预售标准的是首开区一期，建筑面积30万平方米，该部分楼盘将在2010年陆续推出，而2011年推出的项目也将是首开区的余下项目，面积大约在30万平方米。首开区在今明两年可能会为北辰实业带来48亿元的销售收入。从目前情况来看，长沙项目首次开盘即热销的可能性极大。

　　据悉，长沙项目于2007年7月通过招拍挂获取，该项目占地面积785198平方米，其中商业152390米，住宅632808平方米。为获取长沙项目，北辰实业需要支付地价款92亿元。

　　从2007年至2009年市场针对长沙项目有负面传闻（编注：当时北辰实业曾一度深受“退地”谣言困扰），而2010年10月，长沙项目即将开盘预售，可以说这一直针对长沙项目的负面传闻不攻自破。

　　长沙项目总建筑面积达到530万平方米，其中盖板以上的建筑面积约380万平方米，盖板下建筑面积约150万平方米。

　　但是，长沙房地产市场容量毕竟有限，北辰实业长沙项目的供应量较大，同样具备一定的不确定性，根据审慎性原则，我们还不能过分乐观地估计北辰实业长沙项目的销售情况。

　　持有项目规模庞大

　　此外，值得一提的是北辰实业的持有型物业。主要集中在北京的两个区域，一个是以亚运村为范围的区域，另一个是以奥运村为范围的区域。两个持有物业区域从功能上看都是以会议作为区域特色增值业务。

　　亚运区域中的持有物业是以北京国际会议中心和与之相配套的五洲皇冠假日酒店和五洲酒店，能够完成一定规模的会议接待业务。北辰时代大厦是在2008年新建成的高档写字楼，而汇欣、汇园和汇宾大厦则建成时间较长。汇园酒店公寓和汇园国际公寓是以服务式酒店公寓为运营模式的项目，满足了区域内相对长期的居住需求。由于建成时间较长，区域内的设施略显陈旧，但是区域发展相对成熟，客户认知度较高，出租率较好。北辰实业的奥运区域项目建成时间不长，以国家会议中心为主体建筑，国家会议中心酒店和北辰洲际酒店作为会议中心的配套建筑，占整个区域建筑面积的一半以上。北辰世纪中心以商务配套形成了奥运区域内的办公及商业活动空间。

　　北辰实业奥运区域的国家会议中心以及其配套设施已经成为首都北京最大的会议场地。随着运营时间延长，未来盈利前景可观。

　　目前北辰实业在两个区域所持有的物业建筑面积近110万平方米，持有项目的规模较大，具有收益相对稳定的优势。通过测算，奥运区域和亚运区域的重置成本已经达162亿元。其中，北辰奥运区域持有物业价值为79亿元左右。

　　6-12个月目标价5元

　　我们审慎地假设北辰实业销售速度，以及假设北辰实业项目维持2009年底的销售价格不变，特别是对于北辰实业长沙项目的销售速度和结转速度审慎预测。我们认为北辰实业的RNAV（重估净资产）为8.39元，较2010年9月14日的收盘价3.90元，折价率达到115%；并预测2010-2012年其EPS（每股收益）分别为0.1元、0.182元和0.239元，对应PE（市盈率）分别为39.19倍、21.38倍和16.29倍。

　　我们认为，北辰实业虽然近两年结算业绩不高，但伴随长沙项目开盘和持有项目建成，北辰实业业绩未来逐步转好可能性极大，并首次给予其“买入”的投资评级，6-12个月目标价5元/股。

　　昨日，北辰实业报收于3.90元，跌1.76%。(原载于东方早报)