德邦证券预计，轻纺城年内整体提租幅度不大。

　　浙江中国轻纺城集团股份有限公司（下称轻纺城，600790）创建于1993年3月，1997年2月“轻纺城”上市，主营中国轻纺城营业用房的开发、租赁和物业管理。目前其持有经营的市场是绍兴轻纺城中的重要组成部分。

　　我们认为，尽管过去的业绩不尽如人意，但是轻纺城优良的资质不容忽视。2010年国资委完成了收购轻纺城的控股权，正凸显了其内在价值。从轻纺城的发展路径来看，我们认为其正朝着良性的方向发展。我们认为，目前轻纺城估值合理，不过短期触发其股价上涨因素有限：从重估价值的角度来看，其目前每股资产为7.5元。我们预计2010年轻纺城EPS（每股收益）为0.15元，对应PE（市盈率）为53倍。我们首次给予其“中性”的投资评级。

　　我们认为，目前轻纺城的投资风险主要在以下几个方面：大幅提租的进程缓慢；大股东资产注入不确定；优质资产上市时间表不确定。

　　昨日轻纺城报收于8.16元，涨2.64%。

　　2010年主要“任务”：

　　清理房地产相关业务

　　此前，轻纺城的主营业务不清晰，在市场租赁的主业上，还经营过纺织实业、黄酒、物流、建材等业务，没有比较明确的战略定位。

　　而从2006年开始，轻纺城的业务开始梳理：2006年股份制改革，剥离了亏损的舒美特纺织业务；2008年借着会稽山绍兴酒股份有限公司（下称会稽山）增资扩股的机会，其让出了会稽山的控股权；2008年退出盈利能力有限、难以有效管理的江西现代物流，2009年又相继退出了新余现代物流、新余中新物流，对外投资的物流业务相继退出。2010年，绍兴县国资委完成了收购轻纺城15.64%的股权，确定了以政府为主导全力发展专业市场的战略。2010年轻纺城主要任务是清理房地产相关业务。

　　2010年7月，轻纺城公告《关于公司拟战略性合并出让全资子公司浙江中轻房地产开发有限公司和绍兴汇金酒店有限公司100%股权的预案》，将下属全资子公司中轻房产和绍兴汇金酒店有限公司（以下简称：汇金酒店）开发的汇金国际广场项目整体挂牌出让。

　　据悉，汇金国际广场，2004年正式开始建造，现已完成了外立面，未装修，总投资约9个亿。考虑到房地产调控，项目资金回笼的周期将放慢，轻纺城出让此项目的意图在于加快市场租赁主业的聚集。

　　轻纺城的另一个地产项目武汉龙鼎项目，与2006年收购武汉龙鼎置业60%股权所得。目前尚未动工，算上财务成本，与当前周边的土地出售价相当。由于是在郊区，盈利能力还有待观察。

　　聚焦市场租赁主业：

　　“提租工作8月后展开”

　　据悉，当前轻纺城拥有的市场有6个：“东、西、北”交易区、联合市场、天汇广场和服装市场。

　　不过，我们认为，轻纺城拥有的市场规模较小，截至目前，其拥有的市场建筑总面积56万㎡，在轻纺城群中的占比不足20%。

　　其中联合市场建成后以13亿元的价格出售38年的租赁权，轻纺城持股26%；市场整体的平均出租率约44.5%，单位租金水平930元/㎡/年，与当前商铺转租价格差距较大，仅相当于市场价格的20%。据绍兴晚报报道，北区三楼的门市今年的租金大约为30万元/间/年，老市场（西交易区）一楼较好的商铺租金能达60万-70万元/间/年。

　　随着租约的到期，东交易区、天汇广场和西交易区的提租工作将在今年完成，我们做了敏感性分析，假设租金提升30%，对其业绩提增0.04元。

　　不过由于历史招租原因，轻纺城给予老租户享有优惠的租金外，还享有优先租赁的权利，短期内提租的幅度可能比较温和。

　　这与我们获悉的情况差不多，今年有3个市场到期续租，有2个市场续租已完成，不过整体提租幅度不大。而另一个市场的提租工作将在8月以后开展。

　　但我们认为，轻纺城外延式的增长更具有可能性。从义乌小商品城、农产品和海宁皮革城的发展来看，无一不是靠市场规模的快速扩大而快速发展的。轻纺城目前已形成较大的规模效应和较为稳定的物流体系，向外地扩张并不是最优的，而是应该整合现有多头管理的市场，整合大股东开发轻纺城持有的市场，尤其是尚未招商的市场，以后参照市场价格将大幅提升业绩。

　　其他对外投资项目：

　　“会稽山”正申请IPO

　　此外，值得一提的是，轻纺城参股的优质资产正谋求上市。

　　目前轻纺城参股的优质资产包括：会稽山34%的股权；浙商银行股份有限公司（下称浙商银行）3.52亿股的股权。

　　轻纺城原持有会稽山51%的控股权，但经过股份制改革和增资扩股，目前精功集团有限公司（下称精功集团）控股34.33%，轻纺城控股股权比例有所下降至34%，为第二大股东。会稽山拥有“会稽山”和嘉善两大黄酒品牌，年产黄酒12万吨，其持股85.66%的嘉善年产5万吨。盈利能力较为稳定，过去两年的平均净利润3000万元。目前正在积极申请IPO，如果按照现在饮料酒类的30倍估值，轻纺城相应的股权价值为3.06亿元。

　　轻纺城以及会稽山分别投资浙商银行股权比例为5.3%（2.76亿股）和4.24%（2.21亿股），按照轻纺城参股34%会稽山的比例计算，轻纺城合计持有浙商银行3.52亿股，占总股本的6.74%。如果分别按照2倍PB（市净率）和15倍PE（市盈率）估值来计算，浙商银行上市后，轻纺城的股权价值为10亿元。

　　此外，轻纺城现持有的浦发银行470万股和海南高速78万股的股权，最新的股权价值分别为7100万元和540万元。

　　轻纺城业绩体检表

　　单位：百万元

　　2009 2010E 2011E 2012E

　　营业收入 281 318 319 321

　　收入同比 -51.4% 13.0% 0.4% 0.5%

　　归母公司净利润 69 96 104 130

　　净利润同比 -4.4% 38.9% 8.5% 25.0%

　　毛利率(%) 60.2% 64.6% 64.7% 64.9%

　　每股收益(元) 0.11 0.15 0.17 0.21

　　数据来源：德邦证券 (原载于东方早报)