| 来源： |
禧达丰投资 |
发布时间： |
2009年11月26日 17:51 |
作者： |
白杰旻 |
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正所谓“大浪淘沙、始见真金”，在大盘再度暴跌、3200整数大关得而复失的背景下，深圳城市更新概念逆势逞强，尽显王者风范！从盘面来看，深天健（000090）8个交易日内，股价从8.09元飙升到了今日收盘价14.40元，累计涨幅高达78%%，成为近期两市的第一牛股。深天健的示范效应带动深圳城市更新概念股百花齐放，争奇斗艳。继昨日大面积涨停之后，今日相关股票如：世纪星源（000005）、沙河股份（000014）、深桑达A（000032）、深纺织（000045）、深深宝A(000019)、深天健（000090）、深华发A（000020）、深天地A（000023）等品种纷纷大单封死涨停，深国商（000056）、深长城（000042）、特发信息（000070）、深物业（000011）等品种长阳报收。显然，深圳城市更新概念成为挽救大盘于将倾的核心热点。事实上，引发二级市场震动的源头是深圳市政府近期出台的《深圳市城市更新办法》，业内人士称为“深圳地产新政”。该《办法》一个非常大的突破在于鼓励权利人自行改造，根据自行改造的原则，原先就拥有一些旧的厂房、或旧工业园区的公司，将是该《办法》的最直接受益的公司。市场资深人士表示，《深圳市城市更新办法》的出台，将对深圳地产未来10年的发展产生重大影响，是一个新时代的开启，其价值重估有望就此展开。在此背景下，《深圳市城市更新办法》无异于给投资者描绘出一张清晰的“寻宝路线图”，而相关个股的持续大面积涨停则表明投资者对此“寻宝路线图”的高度认同和狂热追捧，那么，对受益于《深圳市城市更新办法》个股的深度挖掘无疑迫在眉睫。资料显示，2009年6月4日，成城股份（600247）与大股东、实际控制人签署《非公开发行股份购买资产协议》。公司拟2.68元/股向中技实业发行64678.13万股，购买目标资产为标的资产为深圳市中技科技发展有限公司100%股权、深圳市成城园房地产开发有限公司100%股权、深圳市成城达实业有限公司100%股权和深圳成城发工业园区有限公司99%股权。相关资料显示，注入成城股份（600247）的四家公司中三家在深圳拥有投资性房地产，包括大量的工业用地及厂房。因此可以说，成城股份（600247）将充分受益最新出台的《深圳市城市更新办法》，与深天健（000090）、深华发A（000020）极具可比性。那么，在深圳城市更新概念成为挽救大盘于将倾的核心热点背景下，市场主力资金的强力介入使得相关股票全线暴涨，成城股份（600247）作为雪藏的正宗深圳城市更新概念，上涨才刚刚起步，后市主升浪行情有望喷涌而出。
深圳地产新政掀起掘金狂潮造就黑马奔腾深圳市政府近期出台《深圳市城市更新办法》。该办法系统、全面规范了包括综合整治、功能改变、拆除重建在内的城市更新活动，并将于2009年12月1日开始正式实施，坊间称为“深圳地产新政”。按新规，拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的，原有合法建筑面积以内部分不再补缴地价；增加的建筑面积按照公告基准地价标准的50%缴纳地价。拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造为住宅、办公、商业等经营性用途的，原有合法建筑面积以内部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限计算应缴纳的地价，扣减原土地用途及剩余期限的地价；增加建筑面积部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以市场评估地价标准计算应缴纳的地价。拆除重建类的工业区升级改造项目，未按照公告基准地价标准全额缴纳地价的部分限定自用；建成后其建筑物需要转让的，适用市政府工业楼宇转让的规定。
应该说，该《办法》一个非常大的突破在于鼓励权利人自行改造。所谓功能改变类城市更新，即改变部分或者全部建筑物使用功能，但不改变土地使用权的权利主体和使用期限，保留建筑物的原主体结构。
那么，根据自行改造的原则，原先就拥有一些旧的厂房、或旧工业园区的公司，将是该《办法》的最直接受益的公司。也就是说，如果这些公司有意改造这些旧厂房、旧的工业园区的功能，在新的规则下，只要向市规划国土主管部门及相关主管部门申请办理规划许可变更和相关手续，在得到批准后按规定补交基准地价即可，而不用经过招拍挂的程序。
《办法》一经发布立即引发市场极大震动。继深华发今天就公布定向增发方案，拟募集9亿元资金专门用于工业用地的商业化改造，世纪星源称已向相关部门提交将福华厂区更新改造的申请。此外昨晚又有深赛格（000058）、*ST华控（000036）等多家公司均承认拥有相关土地。
可以说，《深圳市城市更新办法》的出台将对深圳地产未来10年的发展产生重大影响，是一个新时代的开启，其价值重估有望就此展开。在此背景下，《深圳市城市更新办法》无异于给投资者描绘出一张清晰的“寻宝路线图”，而相关个股的持续大面积涨停则表明投资者对此“寻宝路线图”的高度认同和狂热追捧。
种种迹象已充分证明，成城股份（600247）作为雪藏的深圳城市更新概念，受益非常之明显，题材非常之正宗。
大量深市工业地产即将注入比肩深天健成城股份形成以商业地产开发、租赁及管理为主的主营业务框架。公司最主要的就是拥有吉林物贸商城、哈尔滨物贸商城和上海物华广场等商业地产的专业市场租赁，和北京的两家房地产开发公司。其中吉林物贸商城是吉林地区最大的生产资料交易中心，被誉为吉林市的“中关村”，而哈尔滨物贸商城已成为我国东北北部地区最具规模的有色金属型材散集地。
由于大股东中技实业部分业务与成城股份的部分业务相近，为房地产物业租赁，主要以商用、工业建筑物为主。成城股份作为中技实业所控股的上市公司，在物业租赁的经营管理和人才储备等方面均有较强的优势。为了实现双方的资源整合，拓展上市公司业务领域，扩大上市公司的实力和规模，增强其市场竞争能力，进一步提升上市公司的盈利能力，2009年6月4日，成城股份（600247）与大股东、实际控制人签署《非公开发行股份购买资产协议》。公司拟2.68元/股向中技实业发行64678.13万股，购买目标资产为标的资产为深圳市中技科技发展有限公司100%股权、深圳市成城园房地产开发有限公司100%股权、深圳市成城达实业有限公司100%股权和深圳成城发工业园区有限公司99%股权。
进一步挖掘显示，深圳市成城园房地产开发有限公司主要资产为投资性房地产，截至2008年12月31日，成城园投资性房地产的净值为20,176.15万元，均为对外出租的房屋建筑物，位于深圳市福田区莲花西路，宗地号为B202-0007。成城达投资性房地产项目位于深圳市龙岗区高思特工业城，主要包括工业厂房和宿舍、商业服务楼以及模具学校，宗地号为11201-9及11201-0011。经中磊审计，截至2008年12月31日，成城达的投资性房地产净值为23,134.81万元，其中房屋、建筑物15,155.72万元，土地使用权7,979.09万元。截至2008年12月31日，成城发投资性房地产的净值为12,531.10万元，其中房屋建筑物8,497.71万元，土地使用权4,033.39万元。上述对外出租的房屋建筑物和土地使用权，主要包括C-01宗地上A、B、C、D、E栋厂房（总建筑面积87,065.48平方米）和D-01宗地上A、B栋宿舍楼（总建筑面积16,648.48平方米）以及上述房屋建筑物占用的土地。
其中尤为值得关注的是，深圳市成城达实业有限公司投资性房地产项目位于深圳市龙岗区高思特工业城，主要包括工业厂房和宿舍、商业服务楼以及模具学校，宗地号为11201-9及11201-0011。此外深圳成城发工业园区有限公司主要资产包括C-01宗地上A、B、C、D、E栋厂房（总建筑面积87,065.48平方米）和D-01宗地上A、B栋宿舍楼（总建筑面积16,648.48平方米）以及上述房屋建筑物占用的土地。
毫无疑问，成城股份（600247）将充分受益最新出台的《深圳市城市更新办法》，与深天健（000090）、深华发A（000020）极具可比性。那么，在深圳城市更新概念成为挽救大盘于将倾的核心热点背景下，市场主力资金的强力介入使得相关股票全线暴涨，成城股份（600247）作为雪藏的正宗深圳城市更新概念，上涨才刚刚起步，后市主升浪行情有望喷涌而出。
禧达丰投资白杰旻
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