| 来源： |
九鼎德盛 |
发布时间： |
2012年07月13日 09:15 |
作者： |
肖玉航 |
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研究近期房地产市场来看，就在日前国务院总理要求控制房价反弹的当口，北京再现新地王。在央企劝退的背景下，民营企业中赫置地异军突起。7月10日，经历了10次网上报价、46轮现场竞价以及300多轮配建回购房面积竞争，被称为“准地王”的北京海淀万柳地块拍卖落下帷幕。民企中赫置地以26.3亿元的最高上限价格、配建16400平方米回购房的条件力压群雄，这一价格折合楼面价约4.42万元/平方米，刷新了北京单价地王的纪录。笔者研究金融危机期间，国家刺激投资背景下，央企业地王不断，土地价格已经飞涨超过风险极限，而在此极限之上，目前北京新地王再现，实际上这可能是地产行业的一次垂死挣扎，其累积的巨大风险也相伴而来，绝非社会福音。
研究发现，我国地产业突飞猛进的时期出现在2008年，国家为防范金融危机扩散到我国，出台了四万亿经济刺激计划，一时间年信贷规模扩大至10万亿，土地财政特色明显。央企中的保利地产、招商地产、万科地产等纷纷炒作土地，地王不时更换，使得土地价格与住宅价格疯狂上涨。尽管国家层面在2011年后出台了多个控制房价的调控政策，但房地产业的高泡沫资产已形成规模，各地债务平台也开始累积债务。从国家货币供应来看，M2目前已高达90万亿，是目前GDP规模的230%左右，大量的资金沉淀在资产泡沫上。今年以来，面对经济下行压力，央行不断的降准、降息，但从政策出台博弈角度来看，非常矛盾,是让资产泡沫继续累积,还是真的要下决心调控,这里的政策成了雾里看花。
研究发现，国家对不少开发商高价拿地后，在土地管理政策上地方政府往往是网开一面，使得过去许多地王末开发土地得以继续。比如公开信息显示：曾在2010年9月创造了200亿元地王的南京下关区滨江江边路以西1号地块和3号地块至今没有动工迹象;保利北京蓟门桥地王闲置原因或为“发现文物”; 香港九龙仓集团旗下公司以48.28亿元在上海竞得的地块至今仍无迹象启动等。 今年7月1日开始执行的国土部关于 《闲置土地处置办法 (修订草案)》中显示，开发商在拿地之后两年内没有开工建设，经批准后可以无偿收回土地使用权，这个规定触动了众多开发商的神经。那么打几片桩或找个理由就成为末开工建设的依据,地方政府往往因各种利益而网开一面。从市场信息来看，国家应建立起土地信息公布制度，企业信息完整公开制度。对于炒作地皮而配合性拍地的行为是否应该严肃法律、法规。7月10日北京新地王的出现，我们很拿看清其是央企还是民企，但地方政府土地财政依赖却非常明显，这里是否有配合式炒作推高土地价格的情况，需要及时而全面的信息，但查阅相关资料却很难发现其背后股东的利益关联。
从中国目前房地产现状来看，可以肯定资产泡沫是非常严重的局面。我们以北京统计局数据相关来分析，数据显示：2011全年城镇居民人均可支配收入达到32903元，目前出手买房的“刚性需求”多为双收入的年轻人，以家庭为单位计算，家庭年可支配收入不足7万元，按照180万元的住宅总价计算，房价收入比高达27倍。各种统计数据参考的口径不一，得出的数据虽略有出入，但结论可以肯定过高的房价收入比现实存在，且累积风险已相当之大。一般而言，国际标准的房产租售比为1:100——1：200，被称为国际租售比警戒线。2009年房价飙涨后，我国的租售比曾达到1:700，部分地区甚至达到1:800以上。2007年1月，上海租售比在1比300到350之间，现在达到1比600到850之间。2011年1月杭州平均租金售价比的统计结果为1∶578，有些楼盘甚至飙过1∶1200。远远偏离正常轨道的租售比没有成为房价回归的价值尺度，但市场规律显示，任何过大的泡沫化资产总要回归其本来面目，而从国家推出合理房价政策及收入比的巨大价格差来看，许多城市房价泡沫难以维系，因此目前出现的新地王，我们认为其存在炒作与配合性利益推升的可能。
总体来看，在M2/GDP高达230%的市场环境中，过多资产泡沫将难以希望政府通过货币放松来维持高价或推升，过量的资产泡沫存在于地产业之中，对于中国未来并非幸事。虽然地方政府对土地财政仍情有独钟，但其累积的社会风险需要可能由消费者来买单，其企业社会责任何在，风险的冲击来临后或企业也将破产。对于新地王在近年土地价格飞涨后、资产泡沫居高不下的时期再次出现，其存在炒作推升、利益关联的可能，也可能是一种泡沫破裂前的垂死挣扎。
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