| 来源： |
国泰君安 |
发布时间： |
2012年06月21日 15:02 |
作者： |
李品科;孙建平;丁明 |
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■国泰君安
近期市场对于一线城市部分高性价比项目的热销、以及媒体的报导而担忧。我们在本文中对下半年的库存、新增供应进行分析，认为房价在下半年普遍上涨难以出现。
目前市场开始担忧去化速度的加快，会使得行业房价明显上涨。我们并不认为，目前在一线城市部分二手房出现的涨价情况，会快速普及。
从草根调研看，二三线城市普遍仍存在高供应下的去化压力，房价难以明显上涨;而一线城市，由于供应量较低、需求更为旺盛，二手房有所上涨(但涨后难以去化)、一手房普遍只是略收回优惠幅度。
从我们和开发商，以及多个代理机构的沟通来看，即便销售较好的项目，开发商涨价的意愿也较小，原因是目前行业状态下，开发商对安全性的诉求远高于与高额利润的追求，并且土地市场的机会远高于2年之前的地王时代。
从下半年来说，就如同我们在中期策略报告中所分析，2012年下半年，尤其是6-10月份，行业高新增供应、高库存的状况将明确持续，一二线城市整体房价普遍上涨的可能性很小。
从目前库存量、未来新增供应量的情况看，2012年行业处于历史库存高峰，并且至少3季度的新增供应量将持续维持高位，政策合理修正并不会带来房价的明显上涨。
从目前库存量(即可售量)来看，15个主流城市一手房平均可售面积接近历史高点，较2010年4月的历史低点上升85%。我们看到，2012年库存维持环比持平的状态，并未下降。
但去化时间在持续下降，14典型城市去化时间由11年底的18个月降至13个月。主要是由于销量持续回升，但不代表行业库存压力在快速下降。11年变化区间为[11，28]，10年区间为[5，28]，09年区间[5，20]。
春节等因素会使去化时间快速上升，而销量回升会使去化时间快速下降。
一线城市库存与11年底的库存基本持平，去化时间由11年底的13个月降至8.6个月。由于一线的销售回暖明显，去化已低于11年9个月的低点，但仍高于09、10年4个月的低点。
二线城市库存较11年底略升5.4%，去化由11年底的25个月降至18个月。三线城市库存与11年底持平，去化时间由11年底的12个月降至9个月。
从城市看，南京、青岛、宁波等东部二线城市去化压力较大。从城市来看，北、上、广、深、杭等一线、惠州、南昌、长春等三线城市的去化时间目前都已在12个月以下，南京、青岛、宁波等在24月以上。
我们维持对地产行情持续的判断，市场对于一线城市部分房价小涨担忧过重，我们认为下半年在高库存、高新增供应下，整体房价上涨压力小，政策仍可持续修正。下半年一线首推金地、华侨城、保利;二线推荐苏宁环球、北京城建、新湖中宝、金科、福星等;三线推荐世联、鲁商置业等;非现金融资推荐广宇发展、招商地产、重庆实业等。
(来源于：通信信息报)
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