据新华社报道，5月以来，各地楼盘销售火爆消息越来越多，例如北京，鲁能7号院项目505套房源开盘6小时清盘；青岛，青岛风景项目240套房源推盘当日售罄；深圳，万科翡丽郡1期230套房开盘卖光；无锡，红星国际广场百余套房源1小时被抢购一空……而国家统计局数据也显示，5月全国商品住宅成交环比增长16.37%，成交额环比增长19.12%。“购房潮”的重现，再度引发了市场对于楼市再度“量价齐涨”的担忧。

　　在看不到更多房地产紧缩政策，以及包括货币政策在内的宏观政策显出宽松迹象的背景下，当前楼市整体预期正在逐渐从“看跌”转向“见底”，再加上开发商前期“以价换量”的促销，近几个月楼市成交量的复苏可以说并不出意料。不过，笔者认为，在限购政策不放松的前提下，当前楼市回暖的基础并不牢固，房地产市场的运行趋势很难发生根本性的转变。

　　毫无疑问，当前楼市回暖预期来自于政策放松，作为资金密集型行业，房地产行业对于信贷政策的敏感度较高，在货币政策趋于宽松的情况下，房地产行业必然能够从中受益。但是，对于开发商而言，当前的融资渠道依旧不畅通，扩大销售回笼资金依旧是其保持现金流稳定的主要途径。而在近一两个月里，产品定位和价格策略仍是影响开发商销售表现的关键因素，真正热销的楼盘多是针对刚性需求、性价比较高的楼盘，并且有越来越多的大型开发商选择“以价换量”，逆势涨价很难获得市场认可。

　　而且，尽管近期楼市成交量回升，部分城市出现了供不应求的局面，但当前主流房企的销售仍以当期新推或加推房源为主，前期库存的去化情况依旧堪忧。以上海为例，统计数据显示，截至5月底，新建商品住宅可售面积已经突破1000万平方米，创下2007年以来的最高点，即使按照5月份80万平方米左右的新房成交水平，消化当前新房库存也需要12.5个月的周期，而且7、8月份是传统的销售淡季，未来房企的去库存压力依旧高企，未来一段时间内，去库存仍将是开发商的首要任务。

　　笔者认为，未来楼市的走势，在很大程度上将取决于决策层对房地产投资下滑所产生的负面影响的容忍度，如果楼市调控让位于“稳增长”，那么楼市“量价齐升”将难以避免。不过，一方面，当前决策层调整经济结构，摆脱对房地产行业过度依赖的决心坚定；另一方面，在调控之初，决策层已经对房地产投资下滑有所预期，并通过加大保障性住房建设对冲负面影响，而且从近期加大投资的行业来看，房地产也被排除在外，总体而言，未来房地产调控全面放松的可能性很小。因此，虽然近期货币政策有所宽松，但在限购、限贷政策不放松的大背景下，刚性需求会更加注重把握好惟一一次的首套房资格，需求的平稳释放难以推动成交量大幅反弹，“购房潮”难带动房价走高。