| 来源： |
湖南金证顾问 |
发布时间： |
2011年03月08日 14:30 |
作者： |
陈自力 |
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周二大盘在3000点震荡蓄势，盘中地产股异军突起，万科在公布去年净利润增逾三成半后，出现强势上扬，带动地产股全面复苏；从近期地产股表现来看，这已经不是第一次出现全面走强的局面，笔者认为，之所以地产股在“限购令”等利空影响下反而保持强势，最关键是保障性住房政策，对于目前收到行业调控的地产股来说，无疑打开了一扇新窗口，未来保障性住房概念有望成为地产股全面走强的关键因素。
根据规划，2011年国家计划建设保障性住房1000万套，相比于2010年的580万套增长了420万套，增长比例为72%，未来5年内建设3600万套。整体来看，笔者认为，保障性住房在中长期内有利于抑制房地产泡沫，也为深受行业调控的房地产企业带来另一方天地。
首先，各地限购令相继出台后，商品房销售下降会影响到开发商的后继开发投入，而参与保障房开发可在一定程度上弥补公司业务下降的困境。虽然保障房建设利润率较低(仅3%~5%)，但未来保障房的需求量与建设量将呈现大规模增长，而且供应的收入群体也比较稳定，在一定程度保证了地产股未来几年的业绩稳定；
其次，保障性住房的开发商，将在资金来源和土地供给方面享受到一定的政策支持。2011年全国新增保障性住房1000万套，财政资金投入方面，将住房公积金增值净收益和土地出让净收益按规定用于保障性安居工程。另外，国家采取积极创新财政支持方式，通过采取财政贴息、政府资本金注入、税费优惠等措施，吸引社会力量参与保障性安居工程建设和运营，这为保障性住房的开发商提供了政策优惠。
不过，不是所有房地产商都能受益于保障房，笔者认为，开发能力较强的大型房地产龙头企业、具有国资背景的城投公司，以及二三线城市的房地产龙头企业，是最有可能在保障性住房项目中获得受益的三类房地产公司
根据国家要求，房地产行业上市公司必须在满足利润率的基础上开发保障性住房，因此，对于相关其开发能力的要求相对较强。这样使得大型房地产龙头企业更能够进入地方政府的眼帘。目前来看，万科、保利早已开始将保障性住房项目列入公司未来利润增长点。仅以万科A为例，已开发和正在开发的保障房建设项目达150万平方米以上，今年8月又在深圳、北京和南京取得3个保障房开发项目，新增保障房开发面积160万平方米以上。投资者可重点关注如万科、保利地产、招商地产等大型全国性房地产龙头企业，其保障性住房对其利润贡献度较大的企业。
除了全国性大型房地产企业外，拥有国资背景的城投公司，凭借其自身优势，在保障性住房中也可分到一杯羹。目前来看，保障性住房建设中，有一定比例属于旧城改造项目，这无疑使得具有国资背景的城投类上市公司成为受益者。
如福星股份，为武汉城中村改造最大受益者，武汉城中村改造的客观需要、政府强力推动、自身资金实力、成功开发经验与良好口碑成为其在当地的优势。截至目前，福星股份的城中村项目储备已达522万平米，在武汉汉口等区域还有多个洽谈项目。福星股份计划今年获取500万平米城中村改造项目。投资者可重点关注云南城投、中天城投、首开股份等。
再则，未来二、三线地产股的表现机会要强于其他公司。首先，从政策影响看，目前房地产调控对于对东部等发达城市的房价影响较大，而在二三线城市，政策环境稍微温和，房价相对保持稳定，也在一定程度上保证了保障性住房的利润率。第二，如同旧城改造一样，城镇化也是保障性住房建设中比重较大的一部分，近年来二三线城市城镇化进程加快，也在一定程度上对于当地的房地产企业提供发展的机遇。投资者可关注荣盛发展等立足于二三线城市发展的房地产个股。（金证顾问首席分析师 陈自力）
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