| 来源： |
中原证券 |
发布时间： |
2010年09月04日 11:16 |
作者： |
张泰欣 |
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□中证证券研究中心张泰欣
最近两周来楼市成交量回升明显，在量的带动下，成交金额也向调控前的高点迈进，龙头地产商8月销售情况超出市场预期，这是否意味着盘整了3个多月的楼市走向开始出现变化？在量的带动下未来价格是否会脱缰？分析人士认为，由于严控政策并没有改变，加之9月份供给力度会加大，房价大幅上行可能不大，但不排除积压许久的需求助推房价暂时突破，四季度地产调控形势更为复杂。
8月份，我们监测的11个重点城市的周均成交量达到了200.8万平方米，比7月份的169.5万平米提升了18.5%，这也是自4月份调控以来，地产成交首度连续大幅攀升，北京、深圳、广州等一线城市成交量放大明显。在量的带动下，成交金额也开始加速提升，8月份11个城市周均成交金额为85亿元，比7月份的68.8亿元提升了23.8%，在持续高压政策的作用下，刚性需求的让步助推了目前成交量和成交金额的上涨，细分可以发现，最近一线城市成交活跃的楼盘大都位于郊区附近的低价盘，而核心区域的成交情况并未有改观。我们看到，本次成交的回升并不是供给加大所致，而是需求方的主动成交，需求先动给未来房价上行带来了隐患，回顾上轮房价暴涨的原因，正是由于需求的刺激而供给未能跟上所致。因此，如果供给不能有效发挥作用，未来房价上行不可阻挡。
去年下半年大量的开工在目前正转化为有效供给，统计显示，去年下半年新开工面积达7.9亿平米，占去年总量的68.7%。可以预见，由于前期基数的原因和国家政策的推动，9月份商品房的有效供给将进一步提速，届时不仅有保障房、经适房的入市，更有新建商品房的加入，可售面积的增加将缓解由需求爆发引致的房价上行风险，未来房价上行的动力将会减缓。不过单有供给的提速并不能从根本上缓解房价上行的压力，还需要政府出台更有针对性的措施。4月调控以来，政府分别出台了开发、信贷、增值税等方面的措施，对市场预期产生了重要影响，除了从根本上抑制炒房囤地行为，还需要在交易环节进行约束，如加大二手房交易环节、期限的限制必定会对投资行为形成更严厉的打击，这样才会使房价的泡沫降到最低。
回顾调控三个月来，地产成交由于预期的变化持续低迷，而房价只是放缓上升步伐，部分城市上涨的态势并没有发生改变。从中央调控的基调看，房价不出现明显趋势性的下降，政策很难放松，而目前支持房价坚挺的两大因素，一个是开发商自身的财务状况，从中报数据看已经稍显紧张，未来继续坚持的力度正在削弱；而另一个是需求支持，虽然投资需求很大程度上受到挤压，不过刚需仍很旺盛。如果能继续稳定市场预期，同时加大保障房、公租房的推出力度，则房价下行的时间和空间都会很大。
三季度成交回升的态势基本确立，但并不意味着楼市的回升。单从量的好转，并不能得出未来形势拐点的结论，毕竟从政策基调和房价的态势看，楼市转变的情况还未确立，从价量博弈的四种组合看，要达到价跌量升还需要诸多因素的作用，而对于开发商和政府而言，实现价稳量升也是一种次优选择。毕竟在经济走势并未出现大幅回落的情况下，不考虑主动调控的因素，资产价格的率先暴跌几率很小。如果在预期、供需博弈的过程中房价能够维稳，则未来经济的增长可能好于预期，市场的估值中枢也将会随之上移。(原文刊登于中国证券报)
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