当前地产股有15%~20%反弹空间

　　今年上半年，我国楼市呈现出显著的供不应求的市场状态，也正是这种严重的供不应求导致了房价疯涨与随之而来的严厉政策调控。政策调控以信贷政策为工具抑制需求，并增加供给，缓解供不应求的局面。我们认为，泡沫在供不应求的市场环境下不会破灭，但高房价的问题却需要较长时间消化。在高房价与市场混乱的问题合理解决后,房地产仍将是中国经济发展的重大引擎。

　　我们认为，差别化的房产税对房价和需求的影响需要视征收范围而定。若针对炒房和投机型购房实施差别化的惩罚性税收政策，那对这部分需求的影响是显著的，对需求的影响也将反映到房价中去。如果征收的范围较小、力度较弱，那么对房价和市场的影响也比较有限。

　　我们预计，如果不征收房产税，全国商品住宅均价将在2010年下半年自2010年上半年的高点下降约10%至2009年底的水平；由于1-5月份房价涨幅较大，全年价格同比仍将上涨6%。而2011年房价将继续下降，全年预计同比下降约9%。我们认为，如无进一步政策变化，房价对政策的消化时间我们预判为2010-2011年长约2年的时间，2012年后将恢复理性增长。

　　我们认为，地产类上市企业业绩增速将在2011年迎来低点。在此，我们大幅下调地产公司2010、2011年盈利预测，2010年每股收益下调幅度区间为10%~20%；2011年每股收益下调幅度区间为30%~40%；如果房价调整时间较长、降幅偏小，2011年业绩有进一步下调的空间。

　　对于地产股而言，当前地产股的PB估值处于历史低位，略高于2008年底部水平。当前地产公司的资金链和存货状况都明显优于2008年，但当前房价处于高位，面临下调，使得2008年和2010年两种境况下对未来业绩弹性的预期不一致。因此，当前股价具有足够的安全边际,但不可预期过高的收益。

　　【投资建议】

　　我们认为，政策调控密集期已过，下半年将进入观察期，目前股价正在修复对政策的过度反应，第三季度股价将迎来反弹，上调行业短期评级至“推荐、A”。当前股价下建议积极介入参与反弹，反弹空间预判为15%~20%。由于2011年楼市成交量将进一步缩量调整，下半年反弹若达到预期高度,仍建议减持。重点推荐公司：世茂股份、广宇集团、合肥城建、苏州高新、广宇发展。国都证券 (原载于东方早报)