农村建设用地流转是大势所趋

　　伴随着18亿亩耕地的严守及土地招拍挂制度，我国房价出现了大幅度飙升。中国垄断的土地出让制度使得只涨不跌的地价，推升了房价。

　　我们认为土地混乱背后隐含着制度的缺陷和特定发展期的局限。中国土地不稀缺，随着制度的完善以及时间的推移，土地短缺情况将明显改善。对于上述理论，我们分析如下：

　　土地并不稀缺，但需要时间。我国不仅城市建设用地占比非常低，居住用地占比也很低，未来土地供给增加潜力很大，主要靠城镇化和郊区化。但受经济发展和土地制度制约，供给的释放需要时间。其中农村建设用地利用将是土地市场最大的变革和经济推动力之一。

　　地价仍将上涨。与国际水平比较看，地价占房价比重在20%~80%不等，我国目前20%~50%的占比处于合理水平，未来地价占比将有小幅提升空间，一二线城市上升空间更大，地价并非只涨不跌，但相对来说我国土地制度和经济发展模式限制了地价下跌空间。

　　农村集体建设用地流转是趋势。我国城市、农村二元土地结构制约了土地市场健康发展，我们认为农村建设用地流转是大势所趋，农村集体建设用地流转将是平衡城乡差距,打破城乡发展二元结构以及有效增加土地供应的最有效办法，将是推动中国经济保持快速前行的制度性改革措施。其中解决小产权房是重要内容之一。

　　【投资建议】

　　过去开发商利润的主要来源在于低价土地高价卖房，但随着土地供给的增加、打击囤地及土地增值税的严格征收，未来地价增值收益将受到遏制，开发商将从项目高周转、低融资成本以及高附加值方面获得差异化收益，我们短期内看好拥有土地资源的公司，中长期来看，将更看好高周转及拥有定价能力的公司。 中金公司  (原载于东方早报)