或促行业量价调整时间窗口提前

　　5月26日，国税总局发布《关于土地增值税清算有关问题的通知》（以下简称《通知》），明确土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。若销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。

　　我们认为，此次的土地增值税清算力度或超预期，将对正处调控中的房地产业产生一定影响。对此，我们分析如下：

　　目前各地对土地增值税大多采取预征方式，各地预征税率在0.5%～2%之间，清算案例极少。大部分开发商未严格预提土地增值税。而此次文件对土地增值税清算中的若干技术问题做了新的明确规定，清算力度可能超预期。房价高、涨幅快的一、二线城市清算力度将更大，很多高毛利项目将率先成为清算典型。而价格涨幅不大、城市经济发展仍高度依赖房地产的二、三线城市政策执行力度将较为缓和。

　　此外，我们认为， 土地增值税严格清算将极大地压缩开发商净利润，将对开发商现金流和资金链产生较大负面冲击。该政策最不利于“低周转、慢开发、高毛利”开发商，“以时间换利润空间”的开发策略有效性将大打折扣，而“高周转、快开发、低毛利”的开发商将相对获益。

　　同时，土地增值税严格清算将促进行业量价调整时间窗口提前，将有利于地价和房价的降温。开发商因为现金充裕而不降价的逻辑将不再成立，促使开发商下决心降价以实现资金回流。国泰君安 (原载于东方早报)