5月，我们在环渤海区域2个代表性城市——北京（一线）、济南（二线）进行了市场“草根”调研。其中，在北京发放了96份购房调查问卷，在济南发放了61份购房调查问卷，在两地各调研10多个楼盘，走访多个中介。

　　根据调查，两个城市未来购房需求均很大，且以首次和改善需求为主，投资比例较低。

　　在北京96个受访人中，69%的人未来有明确的购房计划。在25-35岁年龄段中，74%的人有购房计划。在有购房计划的人中，仅3%的人以投资为目的，97%的人是以首次或以结婚或以改善为目的。在济南61个受访人中，有69%的人未来有明确的购房计划。在25-35岁年龄段中，71%的人有购房计划。在有购房计划的人中，仅4%以投资为目的，96%的人是以首次或以结婚或以改善为目的。

　　调查还显示，为解决居住，两个城市的多数人表示将购买商品房，仅少数选保障房，更少人考虑长期租房，这反映出中国一个现状：浓厚的购房文化，而这也是中国房地产市场热度不减的重要因素。

　　在未来解决居住方式上，北京的93个受访人给予了反馈，其中有51%选择购买新房，37%选择购买二手房，12%选择购买保障房，1%选择长期租房。在济南60个受访人中78%选择购买新房，17%选择购买二手房，2%选择购买保障房，有3%选择长期租房。

　　值得关注的是，两个城市的受访人对房价的预期表现出非常大差异，这可能预示出部分一二线城市房地产市场或将出现分化。北京的受访人中，93%认为房价将跌，53%认为房价下跌幅度将超20%。济南受访人中39%认为房价将上涨，仅13%认为房价下跌幅度将超20%。

　　我们认为，购房者对房价预期存在较大差异的根本原因是北京房价绝对价格和相对涨幅远大于济南，北京市场更外向化，济南市场更本地化，受政策影响程度不同。

　　事实上，除了问卷调查，我们自己的调研也显示，从整体销售情况看，近期北京住宅成交量环比下降明显，济南下滑较少。

　　【投资建议】

　　调研启示：地产新政后，可能会出现“适销的市场”（调整幅度小）和“适销的产品”，而对应的上市公司值得我们关注和挖掘。东方证券 （原载于东方早报）