从近期政府表态和媒体吹风分析，我们认为，下一轮实质地产政策应该围绕房地产的相关税收出台。但我们仍不认为物业税试点会出台，理由在于物业税所需的准备工作不是短期可以完成。简单地说，媒体报道的物业税空转试点其实仅为商业地产， 还没有涵盖住宅，也即住宅物业税尚无空转，何谈试点。

　　当然，对商业地产物业税空转已经试行多年，所以我们认为有可能对商业地产率先施行物业税试点，目前投资者更应关注的是商业地产风险。我们也认为，针对个人拥有的房产税有可能恢复征收，以在物业税出台之前部分承担物业税的功能。

　　由于房产税并非一个新税种，征收房产税不需要立法，只是针对原先规定的优惠部分取消，所以相比物业税这一新税种而言，房产税的恢复征收更顺理成章和容易推行，却能部分达到物业税的效果，所以我们认为，短期内政府会恢复征收房产税而不是开征物业税。

　　房产税如果对个人征收意味持有环节的成本增加。举个例子，如果房产原值200万，在按优惠上限比例，也即扣除30%后的部分作为税基，乘以1.2%的税率就是1.68[200*（1-30%)*1.2=1.68）万。保有环节成本的从无到有肯定会影响投资性购房对未来的投资预期收益率，部份投资购房会被挤掉。

　　在我们看来，可能出台的具体步骤包括：

　　（1）我们认为对第一套房产征收房地产税的可能性基本不存在。政策出台的初衷是抑制投机性购房，对于仅有一套住房居民恢复征收只会增加其负担，与政策初衷相背离。

　　（2）对于拥有豪宅或第二套房以上的居民征收可能性大。房产税恢复征收的力度会循序渐进，甚至有可能“新老划断”。因为一项税收的从无到有产生影响十分深刻，而房产又与广大民众利益攸关，如果立即从严征收将会引发民生不满或上升到政治层面，我们不认为房产税的最初恢复征收会十分严格。

　　（3）部分城市率先恢复征收。房产税属于地税，地方政府话语权较大，我们认为目前房价上涨过快的城市和地方政府态度比较强硬的地区率先征收可能性大，如上海和重庆（所以也需当心相关公司）。

　　除了房地产税外，营业税和契税也可能调整，并体现“劫富济贫”精神。政府可能通过制定有针对性的征收细则来平衡各方利益。

　　（在判断未来调控政策时，我们也想说：抑制房价并非难事，即使考虑了地方政府与中央博弈的因素。若想房价下跌，提升购买多套房产的首付比例和按揭利率能起到立竿见影的作用。但基于多种因素，政府暂时没有这么做。）

　　【投资建议】

　　近期关于房产税方面的政策紧缩预期肯定会压抑地产股的表现，但落实到企业盈利层面我们还是要提示近期已经发生的房价上涨：与其在紧缩政策预期下袖手旁观，不如在股价波动过程中寻找投资机会。

　　此外，我们不认为一线公司会有超额收益率，我们建议关注盈利预测可能上调的二三线公司。国金证券 (原载于东方早报)