●地产股“涨也政策、跌也政策”，但最终市场担忧的还是政策执行后对房地产市场的销量及房价的影响，政策效果明显与否取决于执行力度
　　●经历房价大涨后及随着优惠性贷款购房政策的终结，住房需求的实际购买力在逐步下降，今年二季度住房供应量将有所增加，新的博弈均衡将由此展开
　　●无论政策如何调控，中国房地产市场的“蛋糕”很大是个不争的事实，对于一二线开发商而言，抵御政策调控风险的能力及竞争力很强，并可在不同的政策环境下持续发展，从而更具投资价值

　　⊙方正证券房地产业分析师 周伟 　　○编辑 李导 
　　
　　今年“两会”上，住房问题依然是讨论的重点之一，其中最核心的还是“如何解决高房价”。在我国现有的住房“二元供应”体系下，影响房价的最主要因素仍是供求关系，尽管保障性住房比例从2009年开始逐步提高，但对改变目前商品房市场供不应求的状态仍显得力不从心。为了抑制房价过快上涨，从去年底至今，一系列调控政策不断出台，但总体思路是加大普通住房供应、抑制投资投机需求，政策调控将对房地产市场产生直接影响，从而又影响到资本市场。

　　地产股涨跌的背后逻辑
　　根据证监会行业分类，房地产板块指数在2009年7月达到最高点，较2008年11月的最低点上涨217%，房地产板块远远跑赢大盘。而在此期间，地产股跑赢大盘的原因是什么？回头去看，原因相当明了。
　　2008年房地产市场低迷，导致政府实施优惠性税收政策、银行实施优惠性贷款购房政策、开发商实施优惠性促销政策，这些因素促使大量被抑制的需求从去年3月开始集中释放。同时全国房价从3月开始也环比回升，楼市超预期的旺销与房价的不断上涨，双重因素让市场预期到房地产上市公司在2009年将取得不错业绩，以及资金面将得到彻底改善。这在地产上市公司已公布的2009年年报中充分得到体现，股市也提前4个月反映了房地产市场的超预期复苏。
　　2008年11月至去年7月，房地产板块的PE、PB估值不断提升并得到修复，地产板块较全部A股的估值溢价率远远超越于历史平均水平。当股市将房地产市场的超预期复苏充分反映后，尽管2009年下半年我国楼市依然量价齐升、刺激性政策也没丝毫转向，但地产板块继续创新高的驱动力已不复存在，此时股市能选择的只是调整。
　　
　　新的博弈均衡正在进行
　　从最新的数据看，去年12月至今年2月，商品房销量同比增速逐步回落、房价环比涨幅也在逐步回落，房地产市场正在回归理性，购房需求的观望氛围也日渐浓厚。
　　城镇化及人口红利因素是潜在住房需求的基础，而目前来看我国潜在住房需求仍非常强劲。同时，需求的释放还需取决于购买力，在经历2009年房价大幅上涨之后，以及优惠性贷款购房政策的终结，住房需求的实际购买力在逐步下降，这将进一步影响到需求的释放。
　　供给方面，2009年下半年商品房新开工面积已实现较大幅度的增长，这部分供应从2010年二季度开始将逐步进入市场。所以，预计从今年二季度开始，一方面是有效需求下降，另一方面是供应量的增加，房地产市场新的博弈均衡将在这样的背景下产生。
　　我们判断，尽管2010年的销量较上年会有一定幅度下降，但在整体流动性充裕、通胀膨胀和人民币升值预期等因素影响下，房价在政策调控的背景下也很难有较大幅度的调整。
　　
　　一二线开发商更具投资价值
　　经过前几个月的调整，地产板块较整个市场的估值溢价率已变成负值，估值优势明显，已成为市场中的估值洼地，但政策调控的步伐仍在进行，市场担忧还有后续政策，包括基准利率上调等，均会对房价和销量产生不确定性影响，从而影响地产公司2010、2011年业绩，最终导致地产板块的市场表现存有很大不确定性。
　　近期国土资源部出台“国十九条”，再次强调满足中低收入群体住房需求的土地供应不得低于70%、竞地保证金不低于20%、购地首付款不低于50%等要求，这对具有一定规模和品牌、资金实力雄厚的大型开发商来说，构成了实质性利好，所以，我国房地产开发商的两极分化、强者恒强的局面或将在此轮政策调控中展开。无论政策如何调控，中国房地产市场的“蛋糕”很大是个不争的事实，而对于一二线品牌开发商来说，抵御政策调控风险的能力及行业竞争力均非常强，并可以在不同的政策环境下持续发展，从而更具投资价值。
（原载于上海证券报）