编者按 10月我国新增人民币贷款2530亿元，创下年内单月新增贷款新低，这引发了人们对信贷紧缩的担忧。央行表示，下一阶段将继续实施适度宽松的货币政策，这为房地产行业的发展提供资金支持。本版推出房地产行业投资策略专题报道。

　　央行公布的金融数据显示，在适度宽松货币政策的推动下，10月份广义货币供应量增长29.42%，依然继续保持高位增长态势。国内流动性继续保持宽裕将进一步推动房价上涨。

　　流动性与国内贷款、房价正相关

　　2008年四季度至今的流动性扩张，与2003-2004年的驱动因素相同，都来自于银行的信贷创造。

　　无论流动性是扩张还是收缩，流动性与商品房销售面积存在正相关的关系，相关性在0.75以上。

　　流动性与商品房销售均价基本呈正相关关系，相关度在0.5左右，相关性低于销售面积。然而，在2007-2008年间，热钱大幅流入导致的流动性与销售均价的相关性明显提升(相关系数为0.81)，而且高于销售面积(0.726)，说明热钱带来的投资性需求推升了2007年的房价，进而限制了销售面积的上升。

　　流动性与房地产开发资金来源中的国内贷款间的一致性较强，呈正相关关系，相关度约0.7。因此，流动性的充裕度将直接影响开发商的资金紧缺度。然而，2007-2008年间，流动性与国内贷款的相关系数仅为0.14，低于其他时期，说明外汇占款导致的流动性充裕，或者说热钱对房地产开发资金来源中的国内贷款的影响并不直接。

　　流动性与房地产开发投资基本呈负相关关系，2004年以来，流动性与房地产行业指数涨跌幅呈正相关关系。尤其是2007-2008年，二者相关系数为0.77，热钱推动了房地产股价的上涨。

　　货币政策将维持适度宽松

　　央行公布的金融数据显示，在适度宽松货币政策的推动下，10月份货币供应量增长29.42%，依然继续保持高位增长态势。1到10月，我国人民币各项贷款增加8.92万亿元，同比多增5.26万亿元。“天量”信贷前所未有，金融对经济的支撑作用成效显著，中国经济不仅率先回暖，而且回升向好的趋势还在不断得到巩固。

　　发改委宏观经济研究院副院长马晓河认为，我国经济正在逐步回暖，CPI今年年底将“转正”，PPI将在明年二季度“转正”。我国要防止货币过高增长。这引发了人们对信贷紧缩的担忧，不过这种担忧似乎没有必要。

　　中国人民银行行长助理郭庆平5日表示，就国内而言，从目前看，政府应对危机促进发展的措施在短期内已有效遏制了经济增长下滑的态势。当前经济运行中积极因素在不断增加，企稳向好的势头依然明显：一是经济增长逐渐加快，经济主体信心趋于恢复；二是投资和消费需求快速增长，国内需求对经济增长的拉动作用增强；三是价格下行压力开始继续缓解。不过，目前我国经济复苏的基础还不稳固，国际、国内不确定因素依然较多。当前，全球贸易水平持续萎缩，贸易和投资保护主义抬头，主要经济体、金融体系正常功能的恢复非常缓慢，失业率居高不下，财政赤字水平令人担忧，加上各国宏观政策协调有效性不足，金融危机的影响还远没有消除。

　　央行在发布的2009年第三季度中国货币政策执行报告中指出，下一阶段，央行将按照党中央、国务院的统一部署，继续实施适度宽松的货币政策，妥善处理保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理好通胀预期之间的关系，注意防范化解金融风险，提高金融可持续支持经济发展的能力；保持合理适度的流动性，引导金融机构优化信贷结构，增强贷款增长的可持续性，维护金融体系稳定；继续推进利率市场化改革，完善人民币汇率形成机制，加强和改善外汇管理。

　　房价存在上涨动力

　　影响货币乘数的因素主要为现金漏损率、活期存款法定准备金率、存款准备金率、定期存款比率和定期存款法定准备金率，其中仅法定准备金率是央行可以控制的，其他的均为内生变量。尽管金融机构存款准备金率处于历史低位，但四季度准备金率提升的可能性较小，而随着经济的不断回升，将带动货币流通速度上升，进而提高货币乘数，使得国内流动性继续保持宽裕。

　　依上文分析，流动性与商品房销售均价基本呈正相关关系，相关性在0.5左右。然而，在2007-2008年间，热钱大幅流入导致外汇占款扩张，二者相关性迅速提升至0.81。今年下半年人民币面临升值压力，热钱流入的规模在增加，引致投资性需求上涨，这将刺激房价上涨。如流动性与房价的相关关系一样，热钱驱动外汇占款增长的2007-2008年，流动性与房地产行业指数涨跌幅的相关系数为0.77。随着外汇占款驱动的流动性上升，房地产股价也存在上涨的动力。

　　流动性的环比收缩将促使开发商加快储备资金，加大放盘和促销力度。预计9-12月，房地产月均新开工面积将较前8个月增长21.01%-25.53%，2009年房地产开发投资将同比增长24.53%，2009年商品房销售面积同比增长速度有望达到44.37%。

　　同时，2010年上半年房地产行业毛利润存在50%以上增长的可能性，房地产行业盈利状况将逐渐改善。另外，外汇占款驱动的流动性将刺激房价和房地产行业指数上涨。因此，我们维持房地产行业看好评级。(原载于：通信信息报)