| 来源： |
长城证券 |
发布时间： |
2009年02月27日 17:35 |
作者： |
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虽然房地产行业本次无缘十大行业振兴规划，但房地产行业在国民经济各个行业中的重要性地位却是毋庸置疑的，作为重要的支柱产业，若房地产继续下滑势必影响到整体经济的复苏，甚至可能拖累国家4万亿投资对宏观经济的拉动效果。振兴规划只是国家应对金融危机所做出的一系列决策部署之一，在相继出台的很多政策措施中，房地产行业也有涉及，但由于房地产是所有行业当中短期内最难复兴的产业，只能长远打算，至少从目前针对房地产的一些既有政策来看，国家也在想方设法试图逐步对行业进行挽救。虽然房地产的冬天还未过去，但在环境最为恶劣的时候，不正好就是在市场上逢低吸纳的时机?当然，所选择的对象只能是行业内具备较强抗风险能力和复苏能力的龙头企业。而在房地产企业中，以商业地产为主的公司相对而言受经济冲击和调控政策的影响较小，而且央行曾表示有推出房地产投资信托基金(REITs)的可能，因此后期面临机遇较好。
REITs就是房地产投资信托，是英文“Real Estate Investment Trust”的缩写(复数为REITs)。从国际范围看，REITs(房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。从本质上看，REITs属于资产证券化的一种方式。REITs典型的运作方式有两种，其一是特殊目的载体公司(SPV)向投资者发行收益凭证，将所募集资金集中投资于写字楼、商场等商业地产，并将这些经营性物业所产生的现金流向投资者还本归息;其二是原物业发展商将旗下部分或全部经营性物业资产打包设立专业的REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的，均等地分割成若干份出售给投资者，然后定期派发红利，实际上给投资者提供的是一种类似债券的投资方式。相形之下，写字楼、商场等商业地产的现金流远较传统住宅地产的现金流稳定，因此，REITs一般只适用于商业地产。根据2008年4月10日财华社消息，央行称，在货币市场，未来要为金融机构开办大额可转让存单业务创造条件;在债券市场，将逐步引入更多浮动利率产品和结构性产品;在外汇市场，将研究开发外汇期货和期权等外汇衍生产品;在股票市场，将推出创业板;还将择机推出房地产投资信托基金(REITs);进一步开发期货新品种。而商业地产龙头将成为最大受益者，其中(000402)金融街，公司在北京金融街有31 万平米出租的写字楼、商业、酒店和车位等商业地产，在北京、惠州、天津有办公、酒店和商业等在建出租物业约50 万平米。如果政府推行房地产信托基金(REITs)，则公司有望从中充分受益，体现为经营效益提高和资金增加。
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