| 来源： |
中国证券报 |
发布时间： |
2009年03月18日 07:47 |
作者： |
林喆;于萍 |
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去年下半年以来，受经济低迷影响，香港楼市成交量下滑，港资地产企业也普遍面临收益下降、房屋空置率上升、新开工量不足等问题，并影响公司业绩。
纯利下滑成定局
销售不畅直接导致港地产商业绩下滑。作为香港本地地产商代表的恒隆地产（00101.HK）最新业绩报告显示，截至去年12月底，公司半年度基本纯利减少68%，为12亿港元。
据Wind统计，截至2008年6月30日的半年度财务数据，长江实业（00001.HK）同比下降35.14%，九龙建业（00034.HK）同比上升20%，会德丰（0020.HK）同比上升12.66%，业绩涨幅同比明显放缓。
业内预计，去年下半年香港房地产市场持续走低，公司业绩所受影响巨大，从全年来看，香港房地产商业绩下降已是毋庸置疑。
根据香港土地注册处2009年1月6日公布的数据统计，2008年送交该处注册的所有种类楼宇买卖合约共113298份，同比下降22.2％。上述合约总值为4131.1亿元，同比下降21.4％。
另外，2008年香港私人住宅竣工量与新开工量双双创出新低。竣工量同比下降16%，新开工量同比下降38%，远远低于政府此前预期值。而香港金融管理局2009年2月2日公布的数据也显示，2008年香港负资产住宅按揭贷款宗数增加至10949宗。
业内人士指出，香港住房需求长期以来一直具有弹性，受经济周期影响较大。
中金公司宏观经济学家范尚?t将2009年香港GDP预期增速下调至-2.3%，并表示仍不看好香港就业市场，预计2009年三季度失业率将攀升至6%。中金公司分析，在经济下行周期中，失业和降薪风险以及通货紧缩预期，会胜过住宅供应量减少与低利率等积极因素，从而导致住宅价格长期回调。
不过，与内地地产商不同，港地产商的资产负债率均维持在较低水平，其中，长江实业资产负债率为16.80%，恒隆集团为23.63%，会德丰为36.93%，九龙建业为32.20%。虽然受下半年楼市走势影响，香港地产公司全年财务指标将有不同程度下滑，但财务风险依然可控。
持有型物业增加
香港地产商普遍采用的是物业开发与物业投资相结合的经营模式，在出租物业上追求稳定的收益。出租物业是平衡收益结构的重要砝码，也是低谷阶段抗击行业周期的有力工具。
已公布数据显示，2008年中期长江实业投资物业共165.77亿港币，同比增长6.97%，占非流动资产的7.73%。新鸿基（00016.HK)投资物业共1592.93亿港币，同比增长17.81%，占非流动资产的73.40%；恒隆地产投资物业共600.97亿港币，同比增长14.99%，占非流动资产的89.20%；九龙建业投资物业共54.01亿港币，同比增长16.77%，占非流动资产的26.06%。
其中，恒隆地产持有物业比例较大，主要是因为其经营以出租物业为主，物业租赁收入占营业额的99.49%，租金收入占总收入的28.31%。
楼市低迷时，香港地产商纷纷增加其物业投资，稳定的租金收入已经成为营业利润的重要来源。然而，住宅销售放缓将使市场住宅存货上涨，失业率上升及居民收入下降无疑将抑制市场的租房需求，住房空置率或将因此提高。
招商证券认为，香港住房租赁市场的“供过于求”将导致租金价格大幅下挫。而相关数据也显示，自2008年下半年以来，香港物业租金指数明显下滑。租金收入降低，将对未来地产商的业绩产生重大影响。
不过，也有专家指出，得益于中国居民自由行的开放，香港近几年的零售业发展迅速，商业物业的存货及空置率均相对较低。预计未来中国居民向香港输送的消费需求将对香港零售业起到支撑作用，商业物业需求下降幅度有限，这对稳定香港商业物业的资产价格及租金收益率具有一定的支撑作用。
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