| 来源： |
第一财经日报 |
发布时间： |
2008年05月09日 10:45 |
作者： |
吴晓波 |
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与其说整合的大幕已然开启，不如说盘整的市场给了许多人以机会。而这个机会对万科、SOHO中国们来说，实在是期盼已久。
有些人还在继续等待，如潘石屹；而有些人则已迫不及待，如王石。但无论是哪一种人都不会轻易退出中国楼市――这场前所未有的“淘金游戏”。
人民币升值，城市化进程加快，数十年积累下的需求释放……不论哪个理由都足以令人血脉贲张，且敢于斥以巨资与全球楼市的萧条走势叫板。这一点在许多人看来是“倒行逆施”，但在更多的人看来这就是中国特色。
“房价应该不会再降了。”地产“大佬”的善变有时比女人心情的转变还要迅速。而对房价下调的拿捏尺度甚至超越了监管部门的操控能力。
于是我们看到，“大佬们”拿地的步伐并未放缓。房价的走势在这一轮轮的叫嚣中间则显得更加扑朔迷离。
本周，万科（000002.SZ）发布了4月业绩快报。尽管其4月的销售业绩增速放缓处于业界意料之中，但在土地市场的萧条期，万科的进取姿态却出乎人们的意料之外。
紧跟万科的扩张步伐，保利地产和招商地产在今年一季度也斩获颇丰。
从率先降价转而率先买地，房价是否正如此前王石宣布的那样已然止跌？此次，以万科为代表的大地产商们是过早乐观还是又一次走在了业界前面？
万科转道土地二级市场淘金
仅4月份一个月内，万科便新增了惠州、武汉、青岛三个项目。合计建筑面积为78.1万平方米，总地价11.63亿元，平均楼面地价1489元/平方米，相比此前新增项目的地价大幅降低。
在过去的3个月中，万科也增加了7个项目，合计总地价约41.5亿元，总建筑面积超过151万平方米，平均楼面地价约为2748元/平方米。截至一季度末超过113万平方米建筑面积已正式过户。
在万科今年1~4月取得的10个新项目中，共有7个大型项目及高端项目，都是通过合作形式获得的，只有天津的两个中小型项目为万科全资拥有。
事实上，万科在一级市场所拿的土地价格依然不菲，例如青岛地块万科拿地价为2707元/平方米。但是在2007年7月的高峰期，同样路段曾有地块拍卖，楼面地价约为1870元/平方米。
但是，兼并中小开发商的项目，却让万科抄到了土地市场的底。其中，惠州的海景别墅项目，地价仅605元/平方米。上海宝山区罗店项目地价约4689元/平方米，均属超值。而在东莞，最新一幅地块的拍卖成交地价为4121元/平方米。就在它的旁边，万科通过二级市场新增的近50万平方米大盘，地价仅为3144元/平方米。
与去年一季度相比，万科虽然土地储备增速放缓，但是兼并速度却明显加大。去年同期，万科新增项目达19个，合计总建筑面积约293万平方米。当时的平均楼面地价为2405元/平方米。但是众多项目中，只有深圳、南昌两个小项目为合作形式取得，万科的权益面积约超过8万平方米。但是在今年一季度正式过户的项目中，万科的权益面积就已经超过65万平方米，其中尚未计算待过户的上海总建面积近30万平方米大盘中的权益面积。其合作项目的地段及所在城市的重量级都有所提升，而且地价也明显比其他开发商从一级市场所取得的价格便宜。
与此同时，率先降价的万科针对房价的态度似乎也有所转变。日前其掌门人王石公开对媒体表示：“我们该降的都降了，应该不会再降了。”
曾是万科集团中降价先锋的深圳万科也开始率先在降价面前止步，转而提出以“绿色技术”(工业化住宅建筑方式等)和“品质提升计划”为基石，建筑“绿色小区”，并以“物业服务创新”等提升物业价值。
“五一”期间，曾经引领华南地区降价潮流的万科，一反常态地在深圳、广州等地开始了轻度提价的尝试，同时折扣额也明显减少，部分新货的折扣从过去总额的1％~2％变成了5000元或10000元的价格折扣。
保利地产惊爆85元/平方米地价
相比万科显得更进取的是保利地产（600048.SH）。一季度保利地产新增天津、长沙、上海、长春、青岛、成都等地合计6个项目，总建筑面积255.2万平方米，总地价28.14亿元，平均楼面地价为1102元/平方米。其中长沙和成都项目为合作形式，具备绝对控股权。除了上海和长春项目外，上述项目的地价都已经付清。4月又新增了辽宁丹东项目，规划建筑面积52.6万平方米，土地出让金仅4500万元，楼面地价仅相当于85元/平方米。该项目保利持有51％权益。而在去年一季度，保利地产并无增加土地储备。
招商地产（000024.SZ）则在上月中旬新增了总建筑面积52.3万平方米的北京项目，出让金16.5亿元。招商地产在享受50%的价款和权益，并借助这个方式获得了介入北京大型项目开发的机会。
而在去年一季度，招商地产增加了佛山、苏州两个项目，耗资18.18亿元，总建筑面积约103万平方米，两者都是合作开发。去年4月，招商地产通过曲线增资，以2000万元左右的代价在北京白家庄介入该项目3.5万平方米的酒店开发。
从上述情况来看，万科、保利、招商地产等，在现阶段更倾向于合作开发以降低前期成本，出击的项目多以二线城市的大型平价地块为主。万科总裁郁亮在今年初的业绩说明会上曾有一段话：“万科可以在一段时间内，不依赖股权融资而保持每股收益的良好成长性，主要方法是增加合作项目比例，将主要资金用于开发合作方的存量土地，而不是自己购买项目资源。在这种模式下，公司可以实现非常高的周转率，并使净资产收益率在一段时间内呈上升趋势或维持高位。”
与积极买地，乐观于楼市前景的万科、保利相比，金地集团（600383.SH）、碧桂园（02007.HK）、富力地产（02777.HK）、雅居乐（03383.HK）等，已经连续4个月没有出现购置土地的公告，并且促销力度不断加大，正积极回笼资金。而在5月，据悉他们加速扩张的积极性也不大。不过金地集团的高管对记者表示，“房地产企业不买地，只是暂时的。”富力地产的高管则表示，“回归A股成功后，就会重提买地日程。”
小开发商即将出局？
在去年地王频出的东莞，目前众多开发商正面临银根紧缺的窘境。
业内研究人士对记者透露，不少小开发商由于资金紧张，从年初已经向银行进行了高息贷款，现在不得不尽快卖地还债。“他们自己一方面不敢大张旗鼓地低价贱卖，另一方面地价又在持续下降，这个时候太难出手了。”
由于银行放贷闸门一再收紧，4月份东莞土地市场持续低迷。4月15日，东莞虎门两块近7万平方米的用地，仅以1.7368亿元成交，地面价2400多元/平方米。去年1月，就在它们斜对面的一块34842平方米的商住用地出让，16家开发商经过161轮叫价后，由东莞市金湾花园建筑有限公司和广州凯蓝房地产有限公司以3.06亿元竞得，成交地面价达8782.50元/平方米，楼面价也达到3513元/平方米。一年中虎门地王所在的地段身价骤跌6352.5元/平方米，跌幅超七成。
该人士表示，如东莞等二线城市，正成为大开发商收购的热土。一线城市已经成为大型开发商垄断的区域，例如广州地区前二十大开发商的销售比例能占市场的近八成。在目前的情况下，一线城市的小开发商手中地块大多是“蚊型地”，收购的价值不高。而在众多二线城市，受到的调控影响不如一线城市大，需求较为稳定。但由于信贷紧缩，小开发商生存艰难，这一轮对房地产企业的洗牌才刚开始，大型房企正好可以借助资金实力进行行业资源整合。
万科董事长王石在今年初也曾经对媒体表示，“万科的策略是自己买地与兼并合作结合起来进行。万科和其他发展商的区别之一是：把兼并作为占有市场的手段，万科从2006年开始兼并，到去年兼并的项目已经分别占到了总项目的55%和41%”。插图/刘飞
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近期部分地产“大佬”
针对房价问题的表态
万科的该降的都已经降了，万科应该不会再降价了。
――万科集团董事长王石
如果大部分中国（区域的）经济（指标）还都在（人均GDP）一万美元以下，应该说出现巨量暴跌式的拐点是不可能的，在成长区间出现这样上升区间小幅的调整是有可能的。
――万通地产董事局主席冯仑
房地产市场最困难的时候已经过去了，房价很难再跌了。
――富力集团董事长李思廉
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