中国房地产报记者 李鹏 周翔宇 

　　北京、深圳报道

　　1月15日，华南城正式公布了与腾讯的战略合作，互联网巨头腾讯入股成为华南城战略股东或将为双方带来新的利好。

　　在双方签订的投资及战略合作协议中，双方一致看好电子商务与仓储物流两大领域的合作机会，将在线上线下一体化商贸领域进行全面合作，包括电子商务、品牌特卖、O2O零售、支付及仓储物流。

　　“从目前的协议结构来看，是腾讯主动入股华南城。”腾讯电商控股公司战略发展部一位不愿具名的负责人告诉中国房地产报记者。借力华南城，补足旗下电商在物流仓储方面的短板，显然是腾讯的用意所在。

　　对于华南城而言，在传统批发市场模式走向山穷水尽之时，借助腾讯引入电商、架构互联网思维，或许能为其带来柳暗花明的转机。

　　腾讯：借力仓储物流

　　根据华南城的公告，腾讯将斥资15亿港元，按照每股2.2港元的价格，购入约6.8亿股华南城新股，相当于扩大股本的9.9%股权，这部分股份设定3年禁售期。同时，华南城另向腾讯授出不可撤回的购股权：腾讯可在交易完成后的2年内，按每股3.5港元的价格，额外购入约2.45亿股的华南城新股。

　　国信证券行业分析师方焱分析，无论是当期的9.9%，还是购入股权悉数行使后增至扩大后股本的13%，腾讯的股权都将远在第一大股东郑大报之下，甚至超不过若干隐身于BVI股东公司之后的香港自然人股东。

　　因此，双方的合作被视为主要是在业务层面开展。根据双方协议，华南城将与腾讯在电子商务、仓储物流等领域展开合作。具体包括：腾讯将协助华南城加快及更好地搭建华南城网以服务华南城各项目的中小企业，协助这些中小企业建立网上交易业务；华南城的实体奥特莱斯业务与腾讯电子商务平台合作，探索线上品牌特卖；华南城旗下零售业务与腾讯合作O2O业务；华南城与腾讯协同合作在线支付；推动华南城与腾讯电商业务在仓储物流设施规划上的协同合作。

　　在前述腾讯电商控股战略发展部负责人看来，最有意义的是“仓储物流设施规划上的协同合作”。他分析道，搭建网站、平台合作、O2O、在线支付都是腾讯的成熟业务，相信双方将在短时间内就看到这几个方面的共赢成果。而华南城的仓储物流资源则是接下来有助于腾讯电商快速发展的核心资源。

　　目前，主流电商大多都已夯实了自身的网络平台，竞争开始向仓储和物流配送转移。特别是京东、阿里巴巴等电商在仓储物流领域的重金投入，早已触动了腾讯的敏感神经。与此同时，随着腾讯旗下易迅网的迅猛发展，物流仓储方面的瓶颈已逐渐显现。

　　以广州第一大物流商华新集团为第一大股东的宝华投资董事总经理黎坚接受中国房地产报记者采访时表示，易迅网去年推出了“一日三送”服务，在深圳等核心城市压住了京东等其他电商的势头。但其在仓储物流等供应链端的短板已经显露，空间及布局的不合理将很快成为问题，难以支撑其大幅度的订单增长。“分散的仓库及频繁的拆单，既影响用户体验，又不利于降低成本。”他分析道。

　　有业内人士认为，华南城不仅拥有丰富的B2B商家资源和地产开发经验，而且主要项目和土地储备都集中在省会城市，资金储备也很充分，未来建设的仓储物流可以辐射中部、西部及华南经济重镇。与菜鸟网络近两年在一二线城市收紧土地供应的情况下只能在三四线城市拿地、并需投入巨资建设相比，腾讯这一着“四两拨千斤”的确是一步好棋。

　　不过，动力联行董事长梁春接受中国房地产报记者采访时表示，腾讯选择与华南城联手，主要还是因为二者总部都位于深圳，地域优势明显。但腾讯的强项在于社交，不像阿里巴巴强于交易，且其与华南城此前并无合作，这次联姻能否形成组合拳、实现线上线下有效互动，梁春认为“其实想象空间不大”。

　　华南城：助推模式转型

　　据权威媒体报道，易迅申请的快递牌照已经进入公示阶段。综合这些信息，腾讯入股或并购仓储物流资源的战略意图非常明确。相对而言，华南城在此次合作方面的战略意图反倒比较模糊。

　　截至目前，华南城投入运营及开发建设的项目共有8个，分别位于深圳、南宁、南昌、河源、西安、哈尔滨、郑州和合肥，均是数百万平方米以上的超级大盘。到2013年9月底，华南城集团的土地储备面积约2230万平方米。其项目涵盖了专业批发市场、仓储物流、综合商业、电子商务、会议展览、生活配套及综合物业等七个领域。

　　“业务模式上，华南城仍是地产开发商的套路。以商贸中心、物流中心概念低价圈地，依靠住宅及部分商铺的预售回笼资金，持有批发市场、购物中心、酒店、仓储等物业。前期依靠住宅销售平衡项目现金流，后期依靠自持物业的运营获得租金收益。”深圳华南城投资控股有限公司一位高层接受中国房地产报记者采访时直言。

　　近年来，这种模式已经遭遇瓶颈。首先，批发市场的物业类型在投资者眼中已经逐渐失去往日的光辉，受其影响，配套的购物中心、酒店、住宅都销售缓慢。“谁愿意住在一个嘈杂的批发市场旁边？”前述深圳华南城高层对中国房地产报记者表示，“要不是受益于（深圳）撤销特区关卡、平湖板块整体走旺，深圳华南城的销售要出大问题。”

　　因此，华南城早已开始寻求转型。不过前述深圳华南城高层告诉记者，是否专注于打造商贸物流城，一直没有看到决策者的决心，根本原因是商贸城租金回报率较低。据其介绍，已投入运营的深圳华南城交易中心一期、二期，2013年全年可获得租金收入约2.2亿港元，IRR仅可以实现3%。

　　“如果有大型电商进驻，商贸物流城将获得极大提升，”黎坚分析认为，随着深圳东站建成以及多条跨越龙岗区的交通干线开通，深圳华南城的区位优势将进一步得到优化。“易迅全面进入的话，深圳华南城7.8万平方米的仓储和10.7万平方米的货代市场及设施预计将分别有35%和50%被利用，租金单价、总收入和利用率将得到同步提升，”他认为，仅货代市场的货车泊车费就可达到2000万元/年。

　　而且，华南城目前在七个省会级城市拥有商贸物流城，仓储物流的总体规划体量高达数百万平方米。“这样的区域布局显示了华南城在项目拓展方面的优势。而且，借助腾讯的互联网优势，华南城将更快完善信息平台运营及供应链管理能力，领先其他物流服务商一大截。”黎坚认为。

　　梁春认为，仓储物流这种产业地产模式已经到了必须具备互联网思维的发展阶段。互联网思维的一种体现是依靠自建（如义乌小商品市场），第二种则是嫁接成熟的互联网巨头公司。在与腾讯的合作中，华南城有机会补上这一课。