卖股卖地找出路的绿城，终于闯出一条“代建”之路。
    在调控的大背景下，绿城却在代建市场发展迅猛，截至今年7月底，绿城已签约的代建项目80个，占地面积超过1100万平方米，总计建筑面积超过1600万平方米，预估可售金额超过1300亿元。
    利润稳定
    “代建”一开始只是小打小闹。2010年，正值调控，绿城集团董事长宋卫平提出了房地产代建的构想。
    换言之，输出品牌，输出产品，这是首个房地产行业的“ODM”模式。
    2010年9月25日，绿城组建了绿城建设公司，这是绿城代建业务的一个开始。
    “我们大概给合作方会提高15%~20%的售价。”绿城建设发展中心副总经理刘慧表示，选择合作伙伴的首要原则是，要互惠互利。
    上海随心投资有限公司董事长张义才就一直想找绿城合作，因为他不仅想把盘打造成松江的区域明星盘，他更想打造一个“高端大气上档次”的明星盘。
    绿城介入之后，张义才如愿以偿。这个项目公寓售价1.5万至1.7万元/平方米；大平层售价在2.4万至2.7万元/平方米，总价要800万至1800万元。
    单个项目会增值，这是“ODM”能有市场的重要原因，一位不愿透露姓名的绿城高管表示，2010年11月，委托方以每亩424万元的价格获得山东的一个项目土地，和绿城合作之后，楼盘均价达8000元/平方米，这一价格比周边高层项目要高3000元至4000元/平方米。
    那么，代建能为绿城带来多少收益？单纯的代建业务利润通常只有工程建设成本的5%，绿城一名高管也证实了这一点。
    “ODM”模式
    不过，这一块的利润空间未必有那么单薄。金丰投资（600606.SH）2010年度股东大会上，公司方面称，由于保障性住房所涉及的土地面积大、范围广，且有相应的财政补贴，光2009年金丰投资从中获得了3000多万元的收益。
    2005年宏观调控最严厉的时候，绿城一度陷入拖欠工程款的危机。这也导致绿城逐渐形成代建模式的雏形。
    比如，绿城和浙江日报报业集团就各出4000万元组建合资公司，双方股权对等，之后，由浙报集团借数亿元资金给合资公司去买地。2008年5月6日，绿城联合浙报集团以21亿元拿下杭州城西蒋村1号、2号块地，在拍地中，绿城分文未出，直接靠输出品牌来秀了下“空手套”。
    他们的品牌输出模式是上下游通吃：从前期管理、规划设计到工程建造、成本控制、营销策划、竣工交付，直到最后的物业管理。
    2011年，绿城方面曾给记者提供过一个数据，截至2011年9月，和绿城有意向的商业代建项目已经超过200个，绿城已签约的项目达50多个，总建筑面积700万平方米，总可售金额接近1000亿元。
    此前，绿城的高管也多次表示，争取在三年时间内把代建项目发展到150个。
    不过，这一豪言并未兑现，截至目前，绿城建设已签约的代建项目仅有80个。
    “因为调控的原因，所以我们的速度放缓了。”绿城房产建设管理有限公司总裁许峰说，绿城在随时调整自己的计划。
    除此以外，绿城代建速度放缓的另外一个重要原因是，承接了不少大规模的项目，比如沈阳全运村的项目，还有不少跟二线城市政府合作的大开发项目也正在洽谈中。
    房企涌入代建
    根据“十二五”规划，在未来5年中，全国要建设城镇保障性安居工程3600万套，使保障性住房的覆盖率达到20%。
    “豪宅的利润空间也就9个点左右，代建有5个点，如果是跟政府全套合作，有保障房、商品房、养老地产，利润空间更可观。”业内人士透露。
    “这个模式已经逐渐清晰。”绿城代建的一位高管对记者表示，他们给对方提供“全案”模式，除了拿地以外，其他流程全程介入，这才能最终提高溢价。
    给政府提供一个一站式的全案服务，正在成为绿城代建未来的重点，“这些项目都是宋卫平亲自去和政府谈判，比如可以提供保障房、养老项目，以及当地综合体的开发。”业内人士对记者透露，这是绿城目前区别于其他开发商的重要竞争力，这种组合的“全案”对二三线城市的政府诱惑力相当大。
    绿城现有的代建业务主要有三类：政府代建、商业代建和资本代建。
    这给其他开发商提供了一条可实施的路径，这两年也不断有开发商在朝这条路一路狂奔，包括中凯、朗诗、正大等。