■中国房地产报记者 曾倩文 上海报道

　　短短51天内，融创绿城合营公司在上海两次成功斩获土地。9月13日，融创中国和绿城中国联合绿城的另一合作伙伴九龙仓，以8.34亿元竞得浦东新区唐镇5街坊180/1丘地块，折合楼板价11544元/平方米，溢价率0.3%。

　　此前的7月25日，绿城融创合营公司成立后不足一个月，便在众多房企的激烈竞争中夺得浦东唐镇新市镇A-03-11地块，溢价率36.86%，总价16.44亿元，成交楼板价15054元/平方米。如果再加上与该地块相连、目前在售的绿城上海玉兰花园项目，融创绿城在浦东唐镇已同时拥有3幅住宅用地，成为唐镇最大的“地主”。

　　出让公告显示，浦东新区唐镇5街坊180/1丘地块东至唐安路，南至高科东路北侧10米绿带，西至唐丰路，北至春源路。土地总面积60205.9平方米，规划容积率1.2，地块要求建设20%的90平方米以下小户型。

　　业内人士指出，从上海玉兰花园所在地块超过1.9万元/平方米的楼板价，到A-03-11地块的1.5万元/平方米，再到现在的1.15万元/平方米，融创绿城在唐镇区域持有住宅用地的平均成本在不断下降。加上这次引入的九龙仓，同样在高端住宅开发中经验丰富，未来项目有望获得不错的利润。

　　拿地成本大幅下降

　　2009年12月，绿城中国以16.61亿元获得上海玉兰花园项目地块，楼面地价为19039元/平方米，直接导致“面粉贵过面包”情形在上海外环区域上演。自房地产调控以来，玉兰花园的销量十分惨淡。然而，在融创主管上海绿城项目后，立刻以一系列“降价跑量”的策略改变了原绿城不肯降价的高姿态。

　　同策咨询数据显示，上海玉兰花园自去年4月首次开盘后，在当年12月底前仅售出53套，成交16687平方米，成交均价50105元/平方米。今年1~6月，绿城通过高薪聘请金牌销售员等“自救”措施，使得项目成交62套，成交均价40687元/平方米;今年7~9月融创入主后，上海玉兰花园成交均价一下子下跌至34729元/平方米，成交49套。

　　“从拿地的第一天起，这个项目的案名就已定下，即为绿城玉兰花园二期，地块的规划已经完备，产品预计将在明年上市。”融创中国营销总监李公杰透露，未来将加快项目开发速度，唐镇新市镇A-03-11地块和唐镇5 街坊180/1丘地块将与上海玉兰花园同为高端住宅定位，产品形式以小高层公寓为主。

　　巧合的是，2009年绿城高歌猛进在全国拿地时，上海玉兰花园是当时浦东新区的“地王”。而截至目前，唐镇新市镇A-03-11地块仍稳坐2012年的纯住宅用地“地王”位置。相形之下，融创绿城的拿地成本已大幅下降。“这几个地块其实是绿城觊觎已久的，只是苦于资金紧张。合作之后，融创的资金支持让绿城终于可以拿下这些地块。此外，成本的降低为玉兰花园后期产品留下了较大的利润空间。”克尔瑞信息集团城市运营顾问中心总经理郭玉良指出。

　　同策咨询与研究发展中心高级分析师许之静则认为，唐镇板块是浦东发展中的板块，尚不成熟，现在推出的住宅项目较规划中的“国际居住社区”概念相距较远。玉兰花园周边普通一手楼盘的最高成交价只有2万元/平方米。融创绿城延续高端路线，只能继续先以较低的价格销售，以收回成本。

　　“近年来，绿城玉兰花园的高价助推了唐镇区域整体地价的提高，加之此番夺下的两幅地块，区域价值将借由绿城的品牌效应得到释放，这对未来两地块所要打造的住宅项目将起到十分积极的联动效应。”上海城市房地产估价有限公司咨询师邵明浩表示。

　　是否继续拿地持不同态度

　　值得注意的是，此次唐镇5街坊180/1丘地块的竞得方为上海绿顺房地产开发有限公司、龙润房地产开发(成都)有限公司组成的联合体。其中，龙润房地产开发(成都)有限公司被证实为九龙仓旗下子公司。根据协议，九龙仓、上海融创绿城将分别持有地块五成权益，代价为4.17亿元。这也是九龙仓、绿城和融创组成的“三剑客”在土地市场的首次略地。

　　对于该地块，融创方面表示：“合作方分工明确，项目未来由融创主导开发，在具体打造上，做的是绿城的产品，用的是融创的营销，财务则由九龙仓负责。”

　　九龙仓方面回应称：“此次为3家公司首度合作在内地摘得地块开发住宅项目，集团对合营模式持开放态度，并会继续探讨共同投资的可能性，寻找合适及具有潜力的发展项目，以发挥彼此的专长。”

　　显然，如果说绿城和九龙仓的合作是希望获取资金和稳健经营策略，那么同理可证，九龙仓也将陆续从绿城项目中获得利益回报，并不断通过合作方式加强其在国内拿地的实力。

　　然而，“三剑客”在是否继续拿地的问题上似乎持不同态度：九龙仓作壁上观，融创不改激进，绿城则在一旁回味伤痕。在今年9月10日举行的绿城发布会上，宋卫平告诫称：“不要好了伤疤忘了疼，以后我们在买地之前，都应该躺在稻草上想一想，然后问下自己：你还要去买地吗?”易居中国企业研究中心总经理周建成分析称，融创一口气吞下绿城9个项目后又继续拿地，在很大程度上承接了孙宏斌的扩张风格。现在的融创，还是带有孙宏斌鲜明特色的融创。

　　“上海融创绿城控股有限公司是一个独立运作的平台公司，发展潜力巨大，预计明年的公司规模有望进入行业前20名，甚至是前15名。”李公杰自信地指出，融创绿城未来在上海将继续深耕，利用合资公司这个平台进一步获取土地。企业间的战略合作，不是基于一城一地的得失，而是基于双方对整个行业的看好，对整个长三角区域的看好。“对于合作这件事情，我们是充满信心的。”