本报记者曾冬梅香港报道
　　看不到类似前几年的高速增长，让习惯恒大地产激进作风的人们感到有些意外。
　　8月28日，恒大地产集团有限公司（恒大地产，3333.HK）公布上半年业绩：实现合约销售额350.4亿元，完成全年800亿元目标的43.8%，低于市场平均水平。
　　“今年上半年对恒大是严峻考验的半年。”恒大地产董事局主席许家印在业绩发布会上表示，“但完成全年销售目标肯定没问题。”2009年～2011年，恒大地产保持了每年超过60%的销售额增长率，而2012年却只设定了与去年持平的销售目标。麦格理认为，在扩大销售额和维持利润率方面，恒大地产的管理层更倾向于把后者放在首要位置。
　　“持续的大幅增长很难维系，恒大未来将更注重资产收益水平。”辉立证券分析师陈耕表示。
　　完成目标无悬念？
　　今年上半年，恒大地产录得370.4亿元的营业额，同比上升15.5%；毛利为106亿元，同比下降5.7%；股东应占利润上升1.1%至56.6亿元；完成合约销售额350.4亿元，占全年目标的43.8%。
　　麦格理在报告中表示，1～7月，恒大地产已经实现销售额433亿元，占全年目标的54%，低于市场平均的63%。要达到全年800亿元的销售额目标，未来的5个月内，该公司每个月至少需要完成73亿元的销售额。
　　“恒大地产若要提升销售动力，推出的新盘必须大规模降价。”麦格理认为。
　　恒大地产总裁夏海钧在业绩发布会上指出，从二季度开始，恒大地产的销售情况已经全面好转，“实际上800亿元目标的完成已经没有悬念。”他表示，公司在下半年会新推30～40个楼盘，以确保完成800亿元目标。
　　与以往的积极扩张不同，恒大地产在上半年采取了明显的收缩策略——上半年新开工面积747.5万平方米，较去年同期的1439万平方米减少48.1%。
　　摩根大通认为，恒大地产放缓建设速度，将导致增长放缓，从而拖慢盈利增长。夏海钧则称，收缩开工是为了确保现金流健康。
　　上半年恒大地产仅新增了544万平方米的土地，增幅为4%，远低于2011年同期的41%及2010年同期的31.7%。夏海钧表示，目前公司的总土地储备量已达1.42亿平方米，未来将按消耗多少、补充多少的原则购地。
　　值得注意的是，期内恒大地产的净负债率由去年年底的68.9%攀升至96.1%。恒大地产首席财务官谢惠华介绍，今年一季度的销售状况不理想减慢了现金回笼速度，并且公司新增了78.5亿元的借款，造成了净负债率上升。“随着销售的好转，下半年会有很大改善，年底应能降到80%左右的水平。”由逐量转向逐利除了业绩表现，业界同样关心此前香橼投资做空恒大地产事件的最新进展。“我们已经报了案，香港警务处及有关地区的公安部门正在查这件事情。”许家印说。
　　对于香橼投资为何会盯上恒大地产，陈耕认为，“归根结底，香橼是在质疑恒大高财务杠杆下的高增长模式能否持续。”今年上半年，在大型房企中，恒大地产的核心业务利润率排名末位，但其创造的净利润56.2亿元是万科的1.5倍。用最低的利润率创下了高利润，恒大地产被誉为中国最薄利多销的房企。
　　陈耕表示，薄利多销的高周转模式容易受制于一些政策因素，“提高预售标准等措施会给该种类房企带来比较大的影响，且由此带来的销售放缓又会降低财务周转水平。”许家印在去年表示：从今年开始，公司将进入稳定增长期，2012年的增幅可能在10%～20%。
　　克尔瑞研究中心总监林波认为，前几年恒大地产的重心是追求规模，低价走量，但目前的战略已经调整为以效益为导向，今年已经不再像往年那样进行较大幅度的价格让利。
　　“恒大的毛利等财务指标相比其他房企有一定的差距，增速放缓后，利润指标方面应该会有较大改善。”林波表示，不排除恒大地产未来会加大一线城市及商业地产的投入，提升毛利水平。