全景网4月12日讯　变相囤地的盈利模式，曾让和记黄埔六七年时间房价飙涨3倍或地价暴涨3倍。变相囤地的盈利模式在上海御翠豪庭项目上发挥得淋漓尽致，最后一期房价已是当初楼面地价的28倍多。然而囤地模式也并非稳赚不赔，在楼市调控政策不断加码的形势下，和记黄埔在2010年拿下的上海赵巷17号“地王”，如今被曝地价已缩水过半。位于东莞厚街的海逸豪庭项目因囤地达95个月被征收7915万元的土地闲置费。


龟速开发图暴利

拿地到竣工历时11年 和记黄埔北京项目被指囤地
和黄拿地已十余年仍在开发 涉嫌打限墅令擦边球

和记黄埔式囤地：龟速开发图暴利

收“最大”囤地罚单

长江实业被指变相囤地收“最大”囤地罚单

被罚7000多万的李嘉诚地产项目 规划评估通过

地王价格缩水 囤地模式或终结

沪地王价格缩水过半 和记黄埔开工量加倍
和记黄埔旗下楼盘收取诚意金疑云：每笔10万元

拿地到竣工历时11年和记黄埔北京项目被指囤地

　　李嘉诚旗下内地房地产业务运作平台——和记黄埔，继被指上海囤地被套之后，近日北京姚家园项目再曝变相囤地。
　　姚家园地块的项目名为御翠尚府，该地块由和记黄埔于2001年与北京市政府协议出让，约定开工时间为2005年，竣工时间为2006年。目前，项目仍处于二期施工阶段，网易财经从施工现场获悉，二期项目将于今年7月份左右竣工。
　　尽管从拿地到二期竣工经历了11年的时间，但和黄相关负责人还是对网易财经否认了囤地的说法，并将原因指向拆迁受阻。网易财经注意到，与一期开盘相隔6年的二期项目，开盘三个月内，成交总金额就占到了6年以来该项目整体总成交额的53%。
　　和黄囤地和黄姚家园地块位于北京市接近东五环的姚家园路和青年路交汇处。尽管和黄在2001年就进驻，但时至今日，它的身边除了回迁房小区和一幢在建的楼房，仍然只有待拆迁的平房和一地乱瓦残砾。
　　2010年国土部出炉的1457宗闲置土地“黑名单”显示，和记黄埔抢在2004年“831土地大限”的最后一天，即2004年8月31日，与北京市相关部门就该地块签订了合同，并约定该地块的开工时间为2005年2月27日，约定竣工时间为2006年10月31日。
　　项目推广名为御翠尚府。北京市建委资料显示，该项目一期在2005年11月开盘，时隔6年，二期在2011年11月再度推出。
　　截至2月末的三个月时间里，普通住宅部分，该项目二期共售出270套；成交总金额12.3亿，占到6年以来总成交额的53%。而成交均价也从2005年的9000元/平米一路涨至2.8～2.9万/平米。
　　飙升的不止是成交金额，还有土地增值。媒体报道称，2001年和记黄埔拿下姚家园地块的费用为约7亿元，地块总建筑面积约40万平方米，楼面价约1750元/平方米。而2005年金隅嘉业在姚家园拿地的楼面价已经达到3700元/平米。2011年底，姚家园以东的东坝出让的一块住宅混合公建用地，楼面价达到了7648元/平米。
　　2005年，时任和记黄埔地产北京分公司副总经理宋扬曾表示，整个项目规划分为二至三期发展，计划在2007年全面完工。
　　网易财经近日也从施工方获悉，二期工程于2010年开工，预计2012年年中竣工。和黄公司人士指竣工时间后延或为拆迁原因所致。
　　按照合约，这块地的一级开发由平房乡的开发公司负责，和黄从二期工程介入。此外，在统一的规划下，由平房乡的开发公司与和黄分别建设拆迁安置用房和商品房。
　　不过，网易财经辗转找到的该地块拆迁户称，2003～2006年间，和黄地块上的原住户都已经陆续搬迁至姚家园小区5号院和8号院。
　　资金后盾对于屡屡被冠上的囤地之名，李嘉诚也曾多次公开场合表示，“长和系公司从来不囤地”。
　　不过，其旗下公司在北京、上海、武汉、广州等地都被曝过涉嫌囤地。
　　公开资料显示，长江实业在上海台商最集中的古北新区推出的御翠豪庭，从取得地块到销售就花了7年时间。武汉江汉路步行街商业核心区附近，和记黄埔在2005年拍得一块地，闲置了6年没有开发。而广州的黄沙地块1994年和记黄埔拿下后，直到2005年11月才正式开工。
　　“要永远相信：当所有人都冲进去的时候赶紧出来，所有人都不玩了再冲进去”。李嘉诚当年的这一番话一直被商界人士奉为“圣经”。
　　对于资金密集型行业的房地产来说，反周期操作的前提是有强大的资金后盾以及融资渠道。
　　李嘉诚曾在2011年上半年业绩公布后指，在去年上半年的经济动荡中，集团的五大核心业务基本营运业绩良好，加上出售和记港口信托令集团的资产负债状况及现金流大为加强。
　　财报显示，和记黄埔2011年上半年获得净利463亿港元，同比增长超过6倍。期内，收益总额为1873.59亿港元，同比增长26%。其中，公司分拆和记港口信托在新加坡上市共获得收益442.9亿港元。而净资产负债率近为21.9%，远低于内资房企的平均资产负债率。
　　同时，分析人士也称，港资企业与外资银行关系密切，在香港特有的自由金融环境下，港资开发商能以更低廉的成本获得融资。
　　和黄将于3月29日发布年报。高盛近日的报告预测，和黄全年核心纯利将按年升46%至223.65亿元。
　　而另一机构瑞信预计，和黄2011财年不包括特殊项目的利润增长35%至211亿港元。该行同时称，由于和记黄埔的资本实力大为增强，而欧洲的资产价格下跌，相信和记黄埔今年将注重于收购资产。
　　模式风险地产是和黄集团五大核心业务之一。和黄地产在北京、长春、长沙、成都等多个一二线城市拥有项目，涉及写字楼、住宅、商场、工业、酒店及度假项目。2011年上半年，公司地产及酒店部门录得收益总额为港币74.04亿元，同比增长4%。
　　一方面，这一营收水平仍然远低于同期内地万科、恒大等龙头房企。但另一方面，在2010年至今密集的房地产调控中，内地房地产商资金链紧绷，不敢拿地，谨慎开盘；而港资房企开始频繁在内地高调扩张，和黄地产就是其中之一。
　　2011年11月，和黄斥资8亿元，将佛山南庄生态区商住用地划入自己名下。2011年12月，长江实业及和黄再度以19亿元拿下大连西岗区一块土地。
　　而2011年半年报也显示，集团当时所占土地储备可发展成共9800万平方尺（约1089万平方米）以住宅为主的物业，其中97%都在内地。
　　同时，在市场最不好的2011年年底，上述逸翠园项目却开始二期推盘。
　　不过，和黄这种反周期的长期开发模式也面临着楼市调控下，土地市场价值下滑的风险。
　　2011年年末，上海赵巷16号地块以14亿元的底价拍卖，折合楼面价仅为9559元/平米，与一年前和黄所拿赵巷17号地王的21436元/平米的楼面地价相比，地价水平已缩水55%。这就意味着，赵巷16号地块价格下调，或将直接影响和黄的17号地块的盈利空间。