观点地产网 见习编辑 李欣鞠8月15日，龙湖地产发布2011年中期业绩报告。今年上半年，龙湖地产实现合同销售额182.6亿元，较2010年同期增长74.1%，实现全年销售目标400亿元的45.65%。
上半年，龙湖地产销售总建筑面积146.7万平方米，同比增长99.1%；营业额78.5亿元，上升113.8%；归属于股东的溢利25.2亿元，增长14.5%。
上半年龙湖在成都和宁波新增两幅土地，规划建筑面积约239万平方米，土地单价仅为908元/平方米。截至6月30日，龙湖整体土地储备为3325万平方米，而土地单价由年初的1935元/平方米进一步下降至1778元/平方米，土地单价在签约销售单价的占比仅为14.3%。
在债务融资方面，龙湖地产在境外完成了7.5亿美元债券融资及2.5亿美元银团贷款，上半年整体平均债务成本为6.04%，较同期央行基准利率为低。截至6月30日，集团在手现金超过人民币126.3亿元，净负债率为56.6%。
龙湖地产认为，下半年的市场将继续受宏观调控影响，限购政策将推广到更多二三线城市，而改善型自住需求仍然强劲，因此公司将积极安排多元化的产品布局，适当增加商业立项项目的销售，以减少限购政策影响。
同日，龙湖地产发布公告称，公司董事长吴亚军辞任CEO一职，该职位将由公司执行董事邵明晓先生接任。对此，吴亚军表示，董事长与CEO的分工是为了使公司更机构化、职业化和专业化。分工后，董事长将专注于六大职责板块，CEO将聚焦具体运营。
以下为龙湖地产2011年中期业绩会现场问答实录：
现场提问：龙湖上半年在北京的销售取得比较好的成绩，这是什么原因？你们预计下半年政府调控措施将会持续，在这样的情况下公司能保持一定的增长吗？
邵明晓（龙湖地产首席执行官）：今天上半年其实我们在北京市场的表现还是非常不错的，主要原因有几个：
第一，对节奏把握还是非常清晰，因为我们在1月份就销售了将近20亿，在1月份最重要的窗口期，在调控之前。
第二，在北京我们无论是区域和产品的布局，这两个纬度都还不错，我们在顺义、通州、海淀，包括在朝阳区都有项目在销售，区域匹配比较合理，产品结构也非常合理。我们的产品线比较长，有花园洋房，也有一些低密度产品。
第三，在北京龙湖还是有相当的品牌的影响力。
所以综合几个方面，尽管上半年北京调控非常严厉，但是我们在北京的团队还是取得了非常好的成绩。
吴亚军（龙湖地产董事长）：北京上半年已经实现了全年销售的60%，我们认为，下半年的调控政策不会放松，只会更紧，可能大家也知道了，调控限购政策已经向二三线城市蔓延，我们也充分估计了对未来的困难，会有应对措施。
第一，我们会加大布局力度，比如像刚刚开盘的烟台这种新城市的项目，开盘成功，正好处在不限购的城市。
第二，在不限购的区域加快销售，比如像在沈阳的郊区是不限购的。
第三，做一些不限购的产品。比如我们马上要在成都开盘的时代天街项目，是商业物业项目，所以销售也不会受太大的影响。
我们基本的策略就是在不限购的区域、城市加快布局，在不限购的区域加快推盘，打造不限购的产品线。所以，对于下半年的推盘量和去化量，我们还是有信心的。
在2008年行业最低谷的时候，龙湖的去化率是65%，而我们估算今年下半年的去化是按照60%来计算的。在60%去化率的情况下，完成全年的销售是没有问题的，所以我们不需要下调任何销售的预期。
现场提问：邵总新上任，俗话说新官上任三把火，邵总的三把火是怎么样的，目标和计划是怎样的？
邵明晓：我以前是负责龙湖北京地区业务的，今年年初调到集团工作，已经开始协助吴总做一些集团的业务，还有负责商业地产，当然也参与了今年3月份的发债。
对于“新官上任三把火”，应该这样说，龙湖很有特点，我们的战略是比较持续和清晰的，不会在一些时点上过分强调一些动作。当然这我和吴总之间有一个分工，我除了参与战略制订之外，更多还是在于执行。龙湖能发展到今天，除了战略清晰之外，还得益于非常强的执行力。
所以未来我们一定还要坚守货如轮转的高周转策略，同时还要管控好土地成本和资金成本；另外适度的发展一些投资性物业，坚定不移地做好产品和服务，把我们客户的满意度进一步提升。这些都是龙湖一贯的战略，我们会在这些纬度上进一步把执行做得更坚决。
从我自己来讲，还是非常有信心的。
现场提问：下半年龙湖会不会有一些大规模推盘的计划？上半年公司的住宅项目比较少，商业、度假产品比较多，下半年公司推出的产品会以什么业态为主？
韦华宁（龙湖地产首席财务官）：我们全年的推盘总量是600多亿，今年上半年推出260亿，卖掉了183亿，剩下的加上下半年新推的340亿，整个下半年约有400亿可供推售。当中差不多63%是新盘或者是老盘新推，我们整个销售的弹性是非常大的、有保障的。
第二个问题是业态，实际上今年整个含量里面对于旅游和商业项目这部分的业态，在整体中大约是占10%-15%，差不多有60-80亿的货量是属于商业业态的形式。值得注意的是，在今年上半年183亿的销售里面，我们其实是有53%是来自于受限购的项目，这得益于龙湖的品质、口碑、品牌。
吴亚军：下半年仍然是以住宅为主，而且限购的刚需产品也是龙湖推售的主力品种。
