观点地产网 见习编辑 汪少平
4月18日，富力发布公告称计划通过公司在中国境外成立的全资附属公司鸿志投资有限公司发行人民币优先票据及美元优先票据。
虽然房企发债在目前已经成为常见之事，但富力本次发债仍与之前恒大、碧桂园、雅居乐等企业的形式略有不同，比如富力并不是直接通过自身发债，而是通过旗下的境外全资子公司。
绕道发债融资
据最新的市场消息，富力发行债券具体形式是，3年期的人民币债券以及5年期的美元优先票据，集资规模约20亿至30亿元。
该票据发行完成后，所得款项总额将由发行人鸿志投资以贷款形式，不作任何扣减即时全数转借予借款人富力地产(香港)，为富力地产(香港)拓展离岸发展的机会提供资金、偿还最多约2亿美元的现有债务、为票据条款规定的利息储备户口提供资金以及作一般业务用途。
资料显示，债券发行者鸿志投资有限公司是富力在英属维尔京群岛注册的附属全资子公司，本身并没有在国内从事房地产开发业务，因此富力为什么选择通过这一并不做房地产的子公司完成发债成为业内不少人心中的疑问。
据业内人士分析，这应该与富力本身的注册地在国内，是香港上市的“H股”公司有关，而之前已经发债融资多次的雅居乐、恒大、碧桂园等公司的注册地却在境外，严格来说应是“红筹”房企。
据悉，“H股公司”指那些在中国境内注册成立并获得中国证监会批准来香港上市的公司，除了富力外还有首创置业、复地集团及北京北辰，为数不多。但因注册地仍在国内，这些公司即使想在境外发债融资，也要受到中国证监会、外管局等政府部门的监管，融资自由度不及后来那些不在国内注册的红筹房企。
另一个迫使富力通过旗下离岸公司完成发债的原因则是目前中国证监会依然收紧房企融资的各种渠道，4月15日，中国证监会发行监管部副主任郑莉曾表示，目前证监会对所有涉及房地产业务的上市公司的再融资申请尚未开闸。
于是，为了尽快顺利融资，富力不得不“曲线”前行，绕道离岸公司。事实上，这种融资方式也不是首例，之前首创置业在境外的发债也是使用如此方法。
找到了办法避开国内政府部门的监管顺利融资，但之后筹集的资金如何流回国内显然也是富力需要解决的另一个问题。
根据公告显示，最终富力将以向旗下公司借款的名义将资金划入境内。
调控下资金压力
事实上，在今年3月富力的业绩发布会上，富力董事长李思廉就已经透露于4月会有融资的动作。
但显然，除了既定的融资计划之外，目前政策调控下的压力也许也是富力急切融资以备发展的重要原因。
4月4日，富力发布的销售业绩表示截至2011年3月底，富力共计获得销售收入共约59.44亿元，销售面积约365800平方米，与去年同期比分别下降20%和42%。
而按照富力之前公布的2011年400亿元的销售目标计算，其首季完成任务只有15%。对于富力400亿元的销售目标，中银国际表示在中央收紧楼市调控政策情况下，预计富力地产难以完成全年销售目标。
4月8日海通证券也发表报告称：“净负债比率由2007年140%时的高位持续下降，但94%的比率仍是行业内的最高之一。因A股上市未能成功，寻求融资将一直是富力的一大挑战。现金流管理将成为公司今年首要任务。”
海通证券直言，富力地产的财务状况相对紧张。而且按照李思廉之前公布的数字，富力今年的资本开支额大概在300亿元。
因此，面对如此大规模的资本开支额度及首季让人堪忧的销售状况，显然富力不得不未雨绸缪，积极寻找更多的资金以应对可能会越加严重的调控和市场变化。
在银行信贷收紧、借贷成本上升、调控政策日渐严厉的情况之下，境外发债已成为了富力融资的最佳选择之一。
此次，富力发债采用的是人民币及美元的混合债券，形式相对较新。辉立证券的地产分析师陈耕表示，与常见的两种债券模式相比，这种发债方式对财务方面更为积极稳妥。
陈耕表示，受人民币升值的利好消息影响，人民币债券票面率相对较低，而美元票面率相对较高，因此这种混合债券的息口相对可换股债券相对虽高一些，但是肯定比高息债券息口要低。
