| 来源： |
中国房地产报 |
发布时间： |
2011年01月25日 15:56 |
作者： |
赵焱;曾冬梅 |
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杨箕村，这个位于广州繁华地带、已有近千年历史的古村落，因2011年广州市首场土地拍卖，再次成为众人关注的焦点。
1月18日下午，杨箕村地块拍卖在广州市房地产交易中心举行，最终由唯一参与竞拍的富力地产以底价获得，约4.73亿元的土地出让金加上18.8亿元的改造成本，改造总价达23.52亿元。按照计划，该项目未来规划发展成为一个包括高端住宅、写字楼及酒店在内的综合性项目。
目前，由新鸿基主导的林和村改造将破土动工，保利参建的琶洲村也进展顺利。在经历了开发商主导、政府主导等几种模式的艰难探索后，广州市的旧城改造终于摸索出一种社会效益和企业效益相对平衡的新模式，也为其他城市提供了参考经验。
拍卖现场冷冷清清
作为2011年的新春第一拍、今年广州市20个城中村改造中的首个公开出让地块，杨箕村引发的关注之大与现场的冷清形成了鲜明对比。此次拍卖由于只有富力地产一家报名参与，因此取消了拍卖仪式，只有一些媒体人士和杨箕村村民到场。
整个杨箕村改造项目总用地面积为11.49万平方米，总建筑面积64.8万平方米，分为村民复建房地块和公开出让地块。其中，公开出让地块的用地性质为商业金融业用地、二类居住用地和中小学用地，用地面积为6.2808万平方米，容积率6.18，建筑面积27.38万平方米，其中包括10万平方米住宅面积、16.0272万平方米的商业金融业及公建配套。
拿下杨箕村地块后，富力地产有关人士表示，杨箕村将规划发展成一个包括高端住宅、写字楼及酒店在内的综合性项目。将按照合同要求，在2014年6月底前完成村民住宅房屋回迁安置，将杨箕村打造成广州市城中村改造的典范。
据业内人士介绍，富力早在两年前就开始涉足杨箕村改造工作，去年也曾组织村民前往广州花都区的富力金港城参观，杨箕村回迁房将会以金港城的商品房装修标准进行装修。
广州市国土房管局有关负责人表示，按照广州的旧城改造政策，“城中村”改造坚持依法依规、一村一策的原则，由村集体经济组织具体组织实施，即村集体经济组织作为改造主体，改造方案、补偿标准、土地出让等原则上应当由村集体经济组织民主决策确定。杨箕村改造是村集体经济组织——杨箕股份合作经济联社在经过充分征求村民意见，并在80％以上的村民支持下由杨箕经济联社主导并具体实施的。
旧城改造的利益博弈
在杨箕村之前，广州的猎德村、琶洲村、林和村等也各自确定了开发主体，目前进展均颇为顺利。由富力、新鸿基、合景泰富合作开发的猎德村项目经过3年改造，6000多村民已在去年年底顺利入住回迁房。2009年10月，保利竞得琶洲村的4幅商业金融地块，该公司将投入170亿元作为改造资金，村民有望在安置地块取得施工证3年内回迁。而新鸿基参建的林和村目前也已完成拆迁，春节后即将动工，预计2012年推向市场。
虽然广州从1981年便开始了旧城改造工作，但此前所取得的进展从未像近两年这般明显。有专家指出，虽然土地价值的日益攀升是广州旧城改造得以加速推进的主要动力，但现阶段广州所采取的灵活改造模式也功不可没。
由村集体主导的模式虽然是以大部分村民的意愿为基础，但期间的利益博弈和权力寻租等问题也显而易见。例如，有不少村民都质疑此次杨箕村8500元/平方米的出让价过低，对高达6.18的容积率也甚为不满。至今，杨箕村还有19户24栋未签约拆迁。
对此，广州市国土房管局有关负责人表示，“三旧”改造是新事物，尚处于启动和探索阶段，遇到一些困难和问题是正常的，也是可以克服的。目前该局已启动“三旧”改造土地政策实施情况的评估分析工作，将对“三旧”改造的土地利用政策作进一步研究和完善。
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