| 来源： |
理财周报 |
发布时间： |
2010年10月25日 15:13 |
作者： |
李玥 |
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理财周报地产实验室研究员 李玥/文
多年以后，地产界但凡资深一点的记者提起孙宏斌，仍旧有太多的故事与后辈们讲。
地产十年，这个唯一敢与王石公开叫板、曾经搅得地产界天翻地覆的孙宏斌，给房地产界留下了不可磨灭的印记。
自2006年，顺驰陨落，孙宏斌带着他的后路融创渐渐消失在媒体的闪光灯下。楼市的沧海桑田，从孙宏斌身上绝对可以找到历史变革中的烙印。
二次调控之下，融创上市了。孙宏斌再一次站在了媒体审视的目光下，但这一次，再没有以前那么多令人兴奋的话题，在他的身上，可以看到历史留给他的"谨慎"。
曾经傲气冲天，孙宏斌叫板王石
叫板王石，是孙宏斌留给房地产行业诸多人士最深的印象。
在2002年之前，顺驰没有走出过天津城。
作为天津房地产业的老大，孙宏斌加入了由万科王石发起的中城房网。孙宏斌在加入中城房网不久，就展现出他蔑视权威、桀骜不驯的一面。2001年的一次论坛上，有人提请由万科牵头，联合各家一起去全国买地。坐在一角的孙宏斌突然冷不丁地说："为什么要以万科为主？"旁边的一个企业家告诉他，中城房网是由王石提议发起的，当年的协议书便是由万科起草的。孙宏斌马上回应说："那就由顺驰来起草吧。"四座闻言，俱愕然视之。
在当时，万科和王石已如日中天，无论企业规模、知名度还是企业家的号召力，顺驰与万科，孙宏斌与王石，均不可同日而语。但是，孙宏斌对这个比自己年长12岁的前辈好像一点都没有谦让的意思。
转眼到了2003年7月，又是中城房网的一次论坛。轮到孙宏斌发言。他先是东拉西扯地侃了一段，然后突然用轻描淡写的口吻说："一个城市应该能支撑一个50亿元到80亿元销售额的地产公司。顺驰今年销售额要达到40亿元，我们的中长期战略是要做全国第一。"说完到这里，他微微顿了一下，侧脸看了看坐在一旁神情阴晴难辨的王石，接着悠悠地说："也就是要超过在座诸位，包括王总。"
这时候，全场已是鸦雀无声，所有人的目光都在看王石的表情。自19年前出道以来，这大概是王石遇到的最离奇的事情了，从来没有人敢于用这种充满火药味的姿态当面向他发起挑衅，这似乎不是企业家之间应有的相处之道。他几乎是不假思索地应声反驳道："你不可能这么快超过万科，是不是要注意控制风险？"
王石的反应在孙宏斌的预料之中。他好像一个做了恶作剧而得逞的坏孩子，带着一脸诡笑地回应说："王总，我们可能超不过，但是你总得让我们有个理想吧。"
当年这个有趣的细节被在场的数十位记者亲眼目睹，在大家的印象中，此前的顺驰和孙宏斌不过是中国地产界的二流角色，而这番突兀的挑衅式对话，却让所有的人对他刮目相看。在一个资讯过度的时代里，任何一个行业都需要那么几个与众不同的异端分子，他们用极端或特立独行的方式为容易疲倦的媒体提供刺激的话题。孙宏斌的表演无疑让唯恐天下不乱的记者们兴奋不已，从此，顺驰的一举一动都能够跑到主流财经媒体的版面上了。
顺驰神话，孙宏斌曾经的黑马
多年以后，一位房地产业内人士评价孙宏斌的失败时表示，孙宏斌太不把政府调控的力度和市场风险放在眼里。
顺驰曾经一度被媒体称为中国地产界最灿烂的神话。1994年，孙宏斌从天津的一家二手房中介店起家，苦心经营12年，打造出中国地产界最剽悍的黑马--顺驰中国。
孙宏斌对这匹黑马一直寄予厚望，他在2003年精心设计了它的整体发展战略。两年之后，顺驰成功进军全国16个一线城市，拥有了 42个项目，并成为2004年中国内地房产销售冠军。
然而，就在顺驰给中国地产界留下一连串惊叹之时，导致顺驰失败的祸根也悄悄埋下，埋下祸根的人，正是孙宏斌自己。到2005年底时，顺驰的发展已经举步维艰。一度隐身幕后的孙宏斌被迫出面收拾残局，并最终卖掉顺驰。
在顺驰的疯狂扩张和孙宏斌追求的"快"带来了致命的三"高"：高土地成本、高人力成本、高财务费用。顺驰所到之处，不仅地价大幅上升，而且人力成本和财务费用也跟着飞涨，内部管理存在巨大隐患。
据一位上海顺驰原高管回忆，自2005年年中以后，在顺驰原华东集团的月度会上，顺驰各个公司汇报项目进展以及销售情况的时候，每次得到的信息都是销售状况的恶化和资金的紧张。其中苏州凤凰城项目每个月2亿元的销售回款任务，最差的时候，每个月只能完成1000多万元，欠苏州市政府的土地款高达10亿元。
此时，孙宏斌还遭遇到"快"所带来的另一个挑战：他的内部管理出问题了。这与孙宏斌大胆起用新人有关，在顺驰，20多岁的总经理比比皆是，被业界称为"娃娃兵"。
就是这群娃娃兵使顺驰的员工急剧膨胀，内部成本核算形同虚设，缺少监管。
2006年9月6日，顺驰的买家，路劲基建董事局主席单伟豹曾对媒体表示，当时顺驰拖欠的土地费用加上银行贷款余额，总数高达46亿元。
彼时，聪明的孙宏斌也为自己留下了后路--融创。
孙宏斌携融创归来，不考虑全国扩张
二次调控之下，孙宏斌第四次携融创上市成功了。
长久没有出现在媒体眼中的孙宏斌，变了。
有人说，孙宏斌貌似从一个极端走到了另一个极端，也貌似矫枉过正了一把。
三度折戟之后，孙宏斌韬光养晦之所--融创中国，终于在香港赢得了国际投资者的认可，9月24日，融创中国在港交所发布招股书，预计募集资金21亿至27亿港元。但是，这一次，孙宏斌代价巨大--他几乎折让了一半的资产价格，为的只是留给机构投资者足够的赢利空间以换得认同。如是的妥协与隐忍，让当年那个满腔豪情将摩根士丹利拒之门外的孙宏斌，风流云散。
10月7日，融创中国以发售价定为每股3.48港元，集资26.1亿港元，成功登陆香港联交所主板市场。公开发售获超额认购3.83倍。
有人说，一个企业需要从失败中汲取教训才能生存，孙宏斌懂得这个道理，于是，融创中国几乎看不到顺驰疯狂扩张的影子，这家企业在全国的开发，甚至只是通过与当地企业合作的方式完成，而且，在不少合作的房地产项目中，孙宏斌和他的融创中国，占有的都是非控股的地位。
孙对媒体表示，上市后的融创中国不会考虑向全国扩张，而是稳守现有的北京、天津、苏南、重庆等少数区域。只有时机相当成熟，确定为区位良好的地块才会考虑去拿。
据融创中国招股书显示，公司目前在天津拥有五个项目，北京两个，重庆两个，无锡三个项目以及于苏州拥有一个项目，分别占其2010年6月30日所拥有土地储备的18.3%、7.3%、36.1%、36.7%及1.6%。
信贷紧缩
40-90平米中小户型最受宠，100万-150万购买力集中
二次调控加强对购房信贷的管理，提高首套房首付比，严格二套、三套房放贷监管，二套房严格按照首付50%，利率1.1倍的政策，全面停止三套房贷。面对日益紧缩的信贷环境，购房者如何选择自己需要的房子？
一般来说，购房者选房时主要看中以下几个因素：价格、地段、交通、产品、配套、物业服务等。
第一看总价，选房要根据自己的经济实力设定预算，一般会根据自身购买力设定购房的总价范围，譬如100万-150万；
第二看地段，也就是买什么区域的房子。根据自己的偏好（工作地点、区域成熟度、环境条件）选择单价总价合适的区域；一般考虑离工作地点近、居住氛围浓厚，配套较成熟的区域作为首选；就区域成熟度来看，北边和东边的发展较快，价格也相对较高，南边和西边区域发展相对滞后，但是随着城市均衡发展，南边和西边的区域成长性较大，对于购买力相对有限的人群来说可以优先考虑。
第三看交通，一般要选择邻近地铁，或者公交便捷的区域；随着北京地铁网络的加速建设，公共交通出行成为必然，离地铁近将缩短出行的时间和成本。
第四看产品，包括小区环境、板楼还是塔楼、户型格局、户型朝向、是否通透、所在楼层等，一般选择板楼、户型方正、南北通透，非顶层的产品；
第五看配套，包括幼儿园、社区商业、社区诊所、会所、车位等配套设施是否满足需求；
最后要看物业服务，是哪家物业公司、物业费用多少等等。
一周推荐项目
外交级宅邸--首开·铂郡
三里屯使馆区历经50余年的发展，目前是融人文、时尚、艺术、文娱等多元文化于一体的高端涉外核心区，未来发展堪比纽约曼哈顿的第五大道，香港九龙的尖沙咀。
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未来的三里屯使馆区将与国贸、燕莎、东二环总部商务带等东部商圈形成多元互补之势， 一种全球化时代下的新豪宅格局与秩序正在形成。
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