| 来源： |
观点地产网 |
发布时间： |
2010年09月28日 11:04 |
作者： |
徐耀辉 |
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“截至8月31日，内地主要的房地产上市公司绝对大部分只完成了50-60%的年度销售目标，超过80%的只有SOHO中国一家。”
SOHO中国有限公司（0410.HK）董事长潘石屹在9月27下午举行的一场媒体电话发布会上，以这样的话作为开场白。
电话会议开始之前，SOHO中国已在香港联交所发布了一份公告，欣然宣布：截至2010年9月25日，SOHO中国未经审计合同销售金额达到约人民币183亿元，提前完成2010年人民币180亿元的全年销售目标。
公告称，SOHO中国上述合同销售金额183亿元较去年同期的合同销售金额约人民币79亿元增长约132%，亦比2009年全年合同销售金额人民币137亿元高出34%。
200亿新目标
SOHO中国表示，183亿元销售额主要来自银河SOHO（101亿元）、SOHO嘉盛中心（36亿元）、SOHO东海广场（25.7亿元）、三里屯SOHO（10.8亿）、博鳌蓝色海岸（3.79亿）、SOHO北京公馆（3.62亿）等项目。
其中，银河SOHO是当之无愧的最大功臣。该项目在今年6月26日开盘销售后，仅用三个月的时间就实现销售额101亿元，成为北京房地产销售排行榜的冠军。目前，银河SOHO写字楼均价为6.1万元/平米，商铺均价接近7.9万元/平米。
对于一向擅长于市场及经营客户的潘石屹来说，183亿元销售里面，最值得高兴的两个地方分别是，大客户的增加以及客户群越来越广泛。
在电话会议上，潘石屹表示，2004年SOHO中国平均每一个客户购买的金额只有308万元，而现在购买金额超过5000万元的客户，占到所有销售额的76%，超过1亿元的客户也占到了销售额的50%。
而在客户群方面，以前的客户主要是集中在山西、内蒙古、陕西等地方，主要来自能源行业、钢铁行业、煤炭行业，现在则是全国各个地方、各个行业的都有了。
不过，在提前三个月完成全年180亿销售目标之后，潘石屹的新目标却很“低调”，仅仅是200亿。他表示，“我们到今年年底还可以多完成20亿，多完成20亿就是能够超过200亿的销售额”。
按照目前的销售额计算，SOHO中国前三个季度的平均销售额大约是61亿元，以此来看，一个季度销售20亿似乎微不足道。
看空住宅市场
对于SOHO中国而言，这样一份炫目的业绩确实值得庆祝，而潘石屹则将此归因于“调控并未影响商业地产”。
实际上，在当前这个特殊时期，有关于房地产的任何话题都离不开政策与调控。在潘石屹看来，调控政策虽然是前所未有的严厉，但对商业地产没有造成影响，下半年传言可能出台的调控措施，也不会对商业地产有什么影响。
新政以来，商业地产被认为是“避风港”，也有不少以前专注于住宅开发的房企表示要增持商业地产。而SOHO中国专注于商业地产开发，取得如此出色的业绩，在某种程度上也证明了这一论断。
另一方面，潘石屹对住宅地产带有“悲观”的态度，他在电话会议上一再强调，住宅地产因为土地供应少以及囤地等问题，造成供求失衡。市场上面房子的供应量少，但钱相对来说比较多，这种“地少钱多”的局面，使得房价无法避免上涨的态势，房价若无法控制，必然会导致新一轮政策的调控。
此外，潘石屹指出，全国各地方政府都在竭尽全力做保障性住房，在这种情况下，商品房市场的格局一定会有变化，有一半的市场会让保障性住房占有。
潘石屹总结称，未来商品房市场特别是高端住宅的价格一定会受到影响。
但这是政策中长期效应的体现，在潘石屹看来，调控政策分别有长期的政策、短期的政策、中期的政策，也有一些临时性的措施。
按揭贷款利率和成数的调整属于短期的政策，一旦出台，对房价的压制可以起到立竿见影的效果；保障性住房政策属于中期政策，属于改变房地产开发的结构，需要数年的时间才能见效；而房产税的扩征则是长期的政策，但这个政策对商业地产无效，因为写字楼和商铺的房产税是在统一的税率里面征了，如果是扩征的话，是向住宅地产部分扩征。
而目前楼市回暖可能导致出现二次调控，使住房市场处于极端不确定状态，潘石屹对此认为，接下来出台的政策，最有可能的是按揭贷款利率和成数的调整以及房产税的扩征。
因此，在短期房贷政策、中期保障性住房政策以及长期房产税政策的多重效应下，未来住宅地产发展必然不可能与商业地产相提并论。
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