| 来源： |
经济参考报 |
发布时间： |
2010年09月10日 11:00 |
作者： |
洛涛 |
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所谓“商住”项目，即是在用途为商业或工业、综合的土地上，开发以住宅客户为销售方向的房地产开发项目。购买这类项目的客户往往拥有较强的投资属性，而项目后期较前期“向下调价”，在房地产投资界内，往往是投资回报的大忌所在。
就在大部分地产商寄望金九银十的“绝地反攻”之时，合生创展在北京的两大主力商住项目却一致“向下调价”，这在8月成交量与价格双双微涨的北京楼市，多少显得有些“扎眼”。记者调查获知，向下调价的两个项目，系合生创展在北京望京地区开发的麒麟社项目和于通州开发的合生世界村项目，前往以上两项目现场的购房者向记者反映，两项目最近一期开盘的价格“优惠”至少有4000元/平方米的水平。
大幅下调
“虎年春节之前，我去看房的时候，当时还没有开盘，销售人员给我预估的价格大概是 在13000元/平方米上下，但这次开盘，最低的价格是从9800元/平方米起售。”购房者孙先生提到的这个项目，便是位于北京通州马驹桥的合生世界村项目，这是一个在工业用地用途土地上开发的以住宅为销售方向的楼盘。
在孙先生出示的于春节前后由合生世界村销售人员粗略计算的按揭还款表格上，记者清楚地看 到 ， 两 个 户 型 的 单 价 分 别 以12000元/平方米、13000元/平方米计算，表格上并附有该楼盘销售人员签字。
搜房网是该项目最近一次开盘销售网络摇号的执行机构，查询该网相关数据并综合其内部人士介绍的情况，亦证实合生世界村的最新一期开盘的最低起始价为9800元/平方米。
在北京市房地产交易管理网上，合生世界村项目的立项以及销 售 许 可 证 名 称 为 合 生 时 代 中心，并附有产权50年的提示。该网显示的合生世界村项目历史销售均价，为16800元/平方米，其差距远远超过购房者提供的情况，如果按此计算，合生世界村的销售价格下调的幅度更大。
北京市住建委的一位内部人士向记者解释，由于该项目属于非住宅项目，因此，在信息披露上不执行“一房一价公示”，而过往销售均价则由开发商直接提供，差距较大也与物业销售类型不同有关。合生世界村并不是合生旗下惟一“向下调价”的商住项目，据多位购房者近期向记者反映，在北京望京地区开发的麒麟社项目，亦有“向下调价”的“优惠措施”。
张郁春(化名)是购买麒麟社前期项目的业主，他告诉记者，近日，在麒麟社的销售现场，售楼人员向他告知，现阶段购买麒麟社，便可以享受单价下调4000元/平方米的优惠，而开发商对他的解释是，这是“特价房源”，张郁春据此计算，相比于前期同等面积的小户型，总价每套的价格下调，接近30万元。在他出示的由该项目销售人员计算的还款表格上传递出的价格信息，与他向记者反映的情况一致。
环境所困
合生创展在北京的两大主力商住项目何以同时在金九银十向下调价，其间原因多多，但政策对此类产品主要需求———投资性需求的抑制，恐怕是个中主因。
前不久，北京市住建委下发通知，要求非住宅以及综合立项的项目，不得切割产权销售。
不过，前述北京市住建委内部人士告诉记者，该项政策不溯及既往，即在该文件下发之日前取得预售许可证的项目，仍可正常销售。而记者调阅相关行政许可材料后发现，合生麒麟社与合生世界村均是在该文件下发之前取得的预售许可。
高和投资合伙人苏鑫此前在谈到此类产品时向记者表示，根据他的统计，在2010年前北京超过60%的写字楼或者综合立项的项目，由于当时没有禁止性的政策，被当做住宅或者类住宅对外销售，而购买者以投资性购房者为多。
记者曾通过某房地产经纪机构调阅了相关商住项目的成交客户情况，发现至少有2/3的比例为非北京户籍客户。苏鑫则表示，这些以投资和坐等资产升值为需求的购买者，通常不会特别在意是否适宜居住，而是更在意租金以及所处地段未来的资产升值潜力。前往合生世界村、麒麟社购房的孙先生和张郁春亦向记者反映，在看房现 场 ， 销 售 人 员 多 次 向 他 们 强调，该项目的投资潜力较大，拥有较高的升值空间。
自4月14日开始，国务院下发一系列调控政策，对楼市中的投资、投机资本进行精确打击，而北京市亦出台规定，对非北京市户籍在京纳税、社保记录未满一年的，不予发放贷款，业界人士认为，这项政策从一定程度上抑 制 了 北 京 楼 市 的 外 来 投 资 需求。而这也是合生创展两大项目在政策环境上所遭遇的困境。
回报“挑战”
“可能很多购房者看到每平方米优惠4000元会觉得是个好事 ， 但 是 我 不 是 完 全 这 个 感觉。”前期购买麒麟社的业主张郁春向记者表示，他买这个房子就是用来投资的，而后期项目比他购买时价格下降了4000元/平方米，尽管开发商声称这是特价房，但是后期项目比前期项目价格低，他总觉得心里不踏实。
此前，在接受记者采访时，资深房地产投资人张宇冲表示，做房产投资，开盘的价格并不重要，而最终再次出手时能卖掉的价 格 ， 或 是 当 时 能 够 出 租 的 租金，才是最为重要的，而决定这一关键指标因素的，一是同地段的供应量，二是开发企业后期的定价，是否比前期能有更高。张宇冲认为，开发商后期定价高于前期，往往能直接提升前期项目二手房销售时的价格，而这个销售价格，溢价越高，投资回报实现的回报率也就越高。
“在国外成熟房地产市场，往往决定新房价格的定价因素是二手房的价格，但中国的房地产市场不成熟，往往是由区域内新房的价格影响二手房的定价。”我爱我家副总裁胡景晖表示。
张郁春的担心则在于，如果等到他要把自己前期买下的房产出 手 套 现 时 ， 由 于 后 期 项 目 的“向下调价”而影响其销售的价格，因为存量房市场是一个个体为主的市场，其预期很难实现高度统一，一旦有后期低价买到房产的业主以低价出手，加之房源量较大，则会导致整体价格的继续下行。
“ 会 不 会 再 往 后 还 会 降 价呢？”张郁春曾以这个问题向销售人员询问，但销售未能予以正面答复，但他认为，对于一个投资需求占很大比例的楼盘，后期价格比前期低，并不能得到过多投资客的认可，毕竟他已经是一个拥有10多套房产的投资客了。
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