在经历了一系列密集的房地产调控政策后，观点地产新媒体在不同场合分别求解远洋高层关于融资、战略及对市场态势的看法，他们坦言这些都并非一时心血来潮，而是与公司战略密切相关。

　　收购与融资

　　发行可转换证劵筹资9亿美元以及收购奇盛集团，远洋高层曾向媒体披露，此次发行的可转换证劵是一个创新的金融产品，不同于传统意义上的可转换债，在地产行业尚属首例，该产品介于可转换债和优先股之间的新型产品，由于公司业务一直在持续健康发展，特别是在财务结构模式上坚持稳健和持续的经营策略，所以不会采取高息短期的行为。

　　“如果非常简单理解实际上是优先债，这次发债是希望兼顾市场、原有投资者、公司发展和上市等各方面利益情况下扩大公司的规模。”对于此次创新投资，远洋高层显然有充足的准备。

　　在关于发行可转换证劵的公告中，远洋地产的行政总裁李明表示，可转换证券的发行，一方面有利于远洋抓住每个市场周期中出现的优秀并购机会，同时让更多理念与公司一致的长线投资者得到与公司共同发展的机会，实现共赢。

　　对此，远洋高层还进一步解释发行可转换证劵是基于公司业务本身进一步发展所需。远洋这个“本钱”最贵，所以公司做的就是要促进企业发展，不断扩大企业资本实力，同时靠健康的财务结构谋取低成本的企业成本，公司在资金管理上就这样一个思路。

　　投资市场也用实际行动表达了对“远洋本钱”的积极反映和对远洋的长期发展充满信心，市场消息显示，远洋的可转换证券于24小时内已获得超额认购。

　　对于此前远洋收购奇盛集团的行为，瑞信分析师表示，奇盛一家以做投资和物业非常简单的上市公司，远洋公司应是从长远投资的观点来考虑的，有可能会作为一个平台来使用，不会影响目前远洋公司的主营业务，但未来会成为远洋一枚在物业地产投资领域重要的“棋子”。

　　“从业务结构上来说，远洋具有很强的投融资能力，通过收购了一些小上市公司平台，进行金融产品的创新，这不是心血来潮，符合了多项国际通行的投资市场的游戏规则。”对此，摩根大通亚洲投资银行副主席兼中国投资银行行政总裁方方表示，此次远洋作为中国企业首次发行永续可换股证劵的创新产品，反映中资企业在运作资本市场上愈趋成熟。

　　健康模式

　　在稍早在上海举行的某投资会上，远洋高层就坦言，就目前市场状况而言肯定是有压力，但公司上半年销售按计划完成了，相信通过努力可以完成年初制定180亿元的任务目标。

　　尽管自今年3月后北京土地市场上基本属于“冰封”状态，但远洋对土地资源依然高度重视。据介绍，北京市场的重点工作是集中精力把已拿的地做好，新的地块如果价格低，市场乐观的话，远洋仍会按市场规则去参与。同时，除了既有的传统重点环渤海地区外，下半年，远洋的重点放在沿海和沿江两条线上，这也是国内地产商普遍看重的中国最具潜力的地区。

　　远洋高层指出，对土地方面，出于公司内部对未来风险的考量，今年远洋地产在北京市场的土储计划将放缓，并在未来一段时间保持这种态度。而在二、三线城市的土地储备计划将继续按原计划执行。

　　“远洋地产现时的总现金流约为150亿元，银行授信额度300亿元，由于销售业绩稳健，经营性正现金流持续上升。为了更好地控制风险，并完成董事会下达经营指标，远洋将负债率稳定在60%的水平。”远洋的高层还透露称。

　　事实上，远洋地产的这一策略在此前的业绩会上就有过披露，李明就曾表态称，“除了目前深耕的环渤海区域外，2010年远洋地产将会在长江三角洲地区，尤其是上海，还有海南以及成都、重庆等西南部城市物色项目，加速开拓新的市场，我们对中国楼市持续向好的预期没有改变。”

　　伴随着中国的城市化进程，由一线向内陆地区逐步渗透的城镇化开发成为大势所趋，在一线城市保持谨慎投入，加强对二、三线城市的积极“进攻”心态，国内主流房地产企业的“转身之间”也预示着未来国内地产市场格局的变化已成必然。

　　实际上，2010年对于远洋而言是关键性的一年。“2010年是我们实行第三步发展战略的第一年，第三步发展战略主要目标要实现区域业务结构单一的房地产公司今年我们已经进入到了重庆、成都、青岛等等地区。”

　　业内分析师表示，从经营规模上来说，远洋一直保持着较高的增长率，据测算其年复合增长率应在45%-50%，2010年是其战略发展第三阶段的元年，虽然在上半年遇到了宏观调控政策的影响，但其增长应不低于30%，从远洋最近的动作来看，远洋对于2010年的成长性寄予厚望。

　　产品多样化

　　针对此前有研究报告认为，远洋地产涉足楼市下跌重灾区的北京及杭州销售较为疲弱，估计6月底止，销售可能只约为60亿元。对此，远洋地产管理层予以澄清：“今年公司首5月以来物业销售约60亿元，6月虽无大型新盘推出，但相信到6月底会有80亿的物业销售，虽有困难，但估计今年合同销售资金回笼大约为180亿元，完成全年目标应问题不大。据了解，由于主要销售区域不同，国内地产商大体可以分为南北两派，北派由于主要市场在北方，开工较晚，开盘和销售往往集中在下半年，因此，远洋上半年的这一销售成绩，可以说已经非常良好。

　　这位管理层进一步解释，面对国家宏观调控政策，远洋适时而变，采取更具弹性的定价方式和运营策略，主动适应市场变化和购房人的需要，因此销售业绩达成的较为顺利。

　　“我们的新项目主要在集中在下半年推出，另外，根据客户需求，根据项目开发手续办理情况，还会进行调整，在产品结构上会根据市场的变化进行调整。”远洋高层还表示，即便在面临信贷收紧的情况下，公司也不会减慢建设速度，在建项目一个都没有减，而且加快建设。

　　此次投资者见面会上，与会的远洋地产管理层表示，远洋一直坚持的全产品线的运营模式在此次应对调控也发挥了重要作用，与某些房地产商较为偏重某种类型地产产品不同，远洋不仅包括住宅，商业写字楼，保障房等多样产品模式，而且产品类型也涵盖高中低档，能够满足不同类型，不同层次消费者的购房需求。

　　“远洋的品牌效应和品质实力是得到广大购房者认可的，这也是我们的销售业绩稳健的重要原因”。这位管理层补充说。

　　据此，该名瑞信分析师预测，远洋地产作为北派地产公司的代表，从一般规律来看，下半年推出的盘会比较多，另外其写字楼项目也进入了销售期，下半年将是远洋真正的销售旺季，由于远洋在上半年主动调整策略，成绩单也很亮眼，会很大程度上分担全年的销售压力。

　　该分析师认为，如果远洋地产今年能实现180～200亿元的销售，市场将会给一个正面的看法，即便降至160～180亿元的水准，市场也会判断是一个合理的水平。而从目前的状况来看，远洋的半年报或可预期。

　　而对于市场讨论热烈的降价问题，远洋地产管理层则表示：“在推售新盘时会采取弹性定价策略，定价将更具商讨性。”

　　加码商业地产

　　事实上，在大多数住宅开发商纷纷转型尝试商业地产的同时，远洋也在加快在商业地产进程，商业地产在未来三年业务比例中会有极大提升，持有型物业竣工面积将达到100万平方米。

　　远洋高层介绍称，“从现在的收入比例来讲，大概是1：9，从投资角度来讲，大概是4：6，40%是在商业地产或者是非住宅开发，60%是在住宅上。”

　　而对于住宅开发商转向商业地产的现象，远洋高层认为不会集体转向，现在住宅开发还可以，远没有到转向的地步，出现这种现象更多是为了增强企业的稳定性。

　　实际上，涉足商业地产对于远洋而言已经不是一个新的问题，在远洋看来，其目前要解决的是如何加快，如何提高商业运营能够的问题。“我觉得商业地产和住宅的开发，和经济规律及经济能力是有不同的，可能需要看得更长远，需要更多的资本投入，需要更多的实践经营，关注的客户对象也不一样，和住宅市场就完全不同的。商业地产客户少，住宅地产客户多，民生联系业紧，周转快，所以是不一样的。所以我觉得任何业务都有实践过程，远洋地产现在是学习和摸索的过程，我们有了一定的经验和基础，但现在是埋头抓紧做。”

　　远洋方面还透露，“太古是公司在商业地产领域重要的合作伙伴之一，我们会加大合作力度，在成都我们也有新的项目在做，希望通过远洋的开发建设能力去和有商业经验的公司合作加快商业地产的发展。”

　　远洋看形势

　　对于宏观政策，远洋地产高层在今年上半年曾在不同场合均表示，“国家调控政策已经取得一定的效果，我们认为这一系列国家和各级政府出台的调控政策目标明确、措施有力，对遏制房价的非理性上涨，促进保障性住房建设，促进楼市健康稳定发展、引导合理消费都起到显着效果”。

　　对于当前形势，远洋还是持较乐观的态度，“政策效果很明显，同时也没有出现08年那种急剧下滑，房价频频拐点的情况，开工量没有影响，投资量没有下降。房地产市场的周期性波动都是正常的，而市场调整将进一步提升行业集中度，并进而提升行业的专业水平，有利于远洋等大型企业参与市场竞争，调控很有成效。”

　　远洋地产认为，价格最终还是取决于供需情况规定的，不能单纯依据政策，从现在判断来说，因为人们对市场预期的降温，使得供应上来，需求下去，单从统计数据上讲是到了拐点，这个拐点一个是供需关系造成的，需求降温造成的。对于房价的问题，经过一系列调控政策后，内地一线城市不合理的楼价受到有关措施所冷却,而合理的部份会继续平稳发展。

　　整体来说，远洋对中国房地产住宅行业长期向好的大趋势仍然信心满满。“去年十二月份国家发布的关于促进房地产文明健康的四条意见，实际上就决定了今年一年房地产政策基本调子，所以远洋地产要积极、主动、全面去理解国家的政策，不从小政策推断大政策，到了今年三月份出台了新的国十条以后，远洋始终认为国四条跟新十条是一样的，没有什么本质性的区别，都是要加快保障性住房建设，保证自住性需求，抑制投机需求。”远洋高层还补充称，远洋将持续、密切关注政策调整，并进行相应的政策研究，但对于国家政策出台的时间，企业没有办法作出准确的判断，远洋将会严格按照政策的相关要求规范企业的经营行为。