| 来源： |
观点地产网 |
发布时间： |
2010年08月23日 15:57 |
作者： |
孔艺华 |
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观点地产网 孔艺华：8月20日，方兴地产在香港举行2010年中期业绩发布会。一直强调以商业地产为发展重点的方兴地产，在这轮主要席卷于住宅领域的宏观调控浪潮中获得了机会。2010年上半年，方兴地产的总营业收入达到41.03亿港元，同比增长61%，净利润攀升140%至10.43亿港元。
此前一直广受争议的地王项目“广渠路15号”将在2011年预售，这将成为方兴为数不多的住宅项目之一。在方兴地产的计划中，住宅项目似乎是未来不可或缺或者说是要重点加强的板块之一。
方兴将这种商业、住宅不同业态的物业组合所能产生的效果称为“协力”作用。“住宅部分能受惠于酒店、办公楼及商场项目而高于市场价格出售。”同时，住宅也能反作用于商业地产，提升商业地产的价值。
新政以来的每次业绩发布会，方兴地产习惯强调，自身以商业地产为主、住宅项目很少，因此能够很好规避目前的宏观调控政策，但在此时，方兴也并不讳言住宅部分对方兴业务的补充作用。
以下是业绩会的现场问答环节实录，方兴地产董事长罗东江，首席执行官何操，首席财务官江南等均就相关问题进行了回答：
Q：上海是方兴一个很重要的市场，上海目前的商业地产市场环境如何？看到金茂大厦的出租率较去年同期有所下降，原因何在？
何操：上海的商办物业，在2008年和2009年集中落成的量比较大，特别是浦东、陆家嘴这边，供应量充足。这样的话，应该说给我们的“金茂大厦”带来了很大的压力。尤其是2009年世界经济危机使得这个情况进一步地加深。
虽然随着国内经济的回暖，特别是在今年的上半年，市场吸纳消化这些商办物业的量也加大。现在空置率已经降到12%左右。就金茂大厦而言，受到上述的影响，其实在2008年、2009年有一段时间是有相当一些客户搬出去了。但可喜的是，通过今年上半年的努力，尽管金茂大厦的出租率仍不如过去那么高，但也已经为它的整体出租及后期的稳定打下了坚实的基础。所以有理由可以相信，随着经济回暖以及整体空置率的下降，金茂大厦这个投资物业的表现会越来越好。
Q：既然经济回暖，管理层也对后市有信心，那么会不会考虑加租？
罗东江：现在出租物业所面临的问题，主要是要把它们租出去，现在还不是说要提高租金的时候。要看到的是，我们目前还有约10%的空置率，不过更应该看到，其实最困难的时期已经过去。今年上半年，我们已经把去年百分之六十的客户所空出来的面积全部吸纳回来。而且现在已经是8月份，下半年已经过了两个月，从目前的实际进展来看，下半年的情况比上半年应该是更好。
Q：这信心从何而来呢？
罗东江：当然，这个有没有信心还是要看市场。总体来说，上海办公楼，从数量上来说，是供大于求。我们那个“国客”项目地段比较好，再说地段比较好的地方，就是外滩那一带，这一带，应该是供不应求。那么，从我们“国客”的13栋楼来看，到目前为止，已经有8栋卖掉，这包括我们自己留着两栋。现在还有大量的买家对整栋楼感兴趣。
大家可以做个比较，上海的金融机构跟香港的金融机构相比较。香港金融机构在数量上是远远多于上海的。由于现在政策不断的放开，大量的金融机构、华人机构都希望在在上海最好的地方能够得到一栋楼。所以，对我们余下的那些楼来说，现在我们不是在讨论能不能卖掉的问题，而是哪个机构更加适合我们这些楼的品质。在一线城市，黄金地段做商业地产是可以非常的有信心的。
Q：刚才说方兴接下来商业地产的开发力度也不少，那会不会因此资金有压力？有没集资计划？
江南：所谓商业地产的要不要集资的问题。有一个问题，要首先更正或者澄清一下。我们这个商业地产的项目，比如像“国客”项目，实际上我们有一部分是要卖掉的。那么，卖掉以后，大部分的现金可以回来了，所以并不是像你理解的资金压力很大。再以“国客”项目为例，实际上我们初期投入的资金是相当少，这是一个方面。另外一方面，你问有没有集资的计划，应该这样说，截止10年6月底，公司帐面上的资金有40多亿港币，资金还是很充足。而且，我们从今年开始，今年，2011年，2012年，2013年，2014年都有大量的项目要出售，我们要销售，所以融资这方面没有考虑。因此，在这个时间段，可以说我们公司并没有急切的集资的计划。
Q：上海港国际客运中心项目的销售情况能不能介绍一下？刚才业绩说明的时候讲到，整个项目目前售出的情况来看，平均售价是40000多一点，但后来又讲是52000。
江南：我解释一下这个“国客一号楼”。因为，我们在6月30号发出一个公告，就是这个项目建成之后，包括我们方兴在内两个项目股东，按约定是双方各买一栋楼。一号楼是方兴买，二号楼则是由另一个股东买下。
由于我们是以股东价格买下的楼宇，而这个股东价格是不能反映真实的市场价格的。所以刚才在阐述业绩的时候说，如果单单以对外向市场统一销售的价格算，均价是在52000元左右。
Q：公司的土储似乎不是很多，这算不算是一个瓶颈呢？
何操：大家也都知道，方兴公司整体上，绝对数量的土地储备是比较低的，这个可以从方兴土地的数量上可以去了解。但是，方兴公司的土地储备，他所持有的土地，每一个都是比较好，创造出的利润是非常可观的。有可能很多人在卖几千块钱，而我们卖的楼价，你可以看到就是几万块钱。
除了在一线城市核心地段拿这个土地之外，在中国发展潜力比较大的城市，经济比较活跃，辐射能力比较强的省会城市，或者是一些区域发展比较快的这个核心城市，我们也在关注这些城市。比如说像这个中部地区，又如杭州等等，当然我们刚刚公告的青岛，就类似于这类发展比较快，辐射能力比较强的这些城市，这些城市同样是我们比较关注的，而且是可以增加这类城市土地储备。
Q：公司一贯强调是以商业地产为主，但似乎也在不断提及住宅地产的面积可能加大。在目前住宅市场备受调控的情况下，为什么有这种打算呢？
罗东江：我现在在手的住宅项目就是一块地，就是广渠路15号地。这块地从地价上来讲，当时买得贵，现在看很便宜。现在，我们也精心打造一个精品的工程，希望能够做成一个在北京市很有影响的一个项目，但整体而言，这个项目也不会占过我全年销售总额的20%。
具体来讲，在2012，2013年。宏观调控对我有影响，但我对市场前景不那么悲观。也即使我遇到这个极端情况，但也必须是要住宅项目的数量基础足够大才会产生比较严重的影响。
Q：但青岛那个大型项目中好像住宅部分似乎占到了50%。
罗东江：青岛项目要到2013年，要到2013年才会陆续出来。我们现在才开始动工，现在说还太快。
Q：那其实管理层对这一轮住宅市场的调控是怎么看？会持续到什么时候呢？
罗东江：调控好像就是讲狼来了，就真的来了几千万只狼一样。没有这么多。对于这个内地房地产调控，没有那么可怕。虽然可以看到这个调控力度好像比较大，但是我们觉得没有什么好怕。
中国楼市的问题，报道也看了，各个公司也都在开这个业绩发布会，都在问各自业绩的问题。国内的楼市确实在宏观调控，但是我们在销售上并没有感到我们的产品在价格上面受到很大的打压。这可能跟我们公司的产品有关系，因为我们做住宅比较少，有也是一些高端住宅。
中国国内的房地产市场现在的消费群体结构，最缺乏的，最需要增加的，也确实正在大大增加的通常比较低端的房子，例如保障房。国内，这些房子的入市，他会使一个城市的住宅的平均价格出现下跌。如果我们因此就说“中国内地的某个城市的平均销售的房价下降了多少个百分点”这是不恰当的。可能实际情况是，原来卖3万，2万，1万，最后还是卖这个价。
我们作为企业，自己的产品感觉好像没有那么恐慌。所以，我们的销售计划，因为这个理念，包括我们开多少盘，这个价格我们也会在最近公开，我们是一栋楼一栋楼去卖。价格也还是比较高的。
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