| 来源： |
第一财经日报 |
发布时间： |
2010年08月18日 08:29 |
作者： |
林琅;费玮 |
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发迹于北京CBD的SOHO中国近日宣布完成了其在上海的第三步布局。
8月13日，SOHO中国宣布在上海土地交易市场以15.6亿元人民币的价格摘牌上海虹桥交通枢纽旁“临空15号地块”。这是SOHO中国一年时间里在上海拿下的第三幅地块，SOHO中国董事长潘石屹透露，未来3~5年， SOHO中国在上海的投资将逐步达到公司总投资的50%。
去年8月至今，SOHO中国已在上海拿下三幅地块，拿地总金额超过62亿元。如果从纯粹商业经营利润回报的角度考虑，SOHO中国上海“第一单”――东海广场的收购并不属于一个完美案例。
在SOHO中国以24.5亿元正式接手这一项目之后，潘石屹公开表示并不会对东海广场长期持有，而是将其分拆散卖。“把商业物业分拆散卖，会牵涉到房产税的缴纳问题，这笔税收并不低。”一位商业地产业界人士称，“如果扣除这部分税收成本，企业获取的净利回报并不算很丰厚。”
对于东海广场的租售情况，来自SOHO中国的数据显示，SOHO东海广场以21.79亿元的销售额取得了今年1~7月上海房地产市场的销售冠军，写字楼的可售面积中已有52%销售完毕。与此同时，该项目的写字楼部分已全部完成出租。
8月17日，记者在实地走访东海广场现场时发现，除了33层全层空置外，其余楼层均有企业办公。记者从东海广场的租售人员口中得知，32、38、46、53这四个楼层还有几套出租，租金均价约为9元/平方米/天。由于东海广场每层只有2个产权证，所以都是半层起出售。出售均价约为68000元/平方米，方位朝南的单位更是高达77000元/平方米。
从收购成熟物业到二手项目公司股权转让，潘石屹在上海下的第二步棋，却是选择了不同的方式。距离东海广场收购之后不到半年时间，SOHO中国在今年6月发布公告称，以22.5亿元人民币（包含拟承接的债务）总收购价格，收购上海外滩204地块。
资料显示，这个位于上海外滩区域南端的地块，其范围为永安路以东、新永安路以南、中山东二路以西、新开河路及人民路以北，总占地面积约22462平方米。如果以地上建筑面积作为折算，其楼面地价已超过32000元/平方米。
这一次，与东海广场不同的是，潘石屹表示初步已在考虑长期保留商铺部分。
有业内人士指出，由于地块临近城隍庙商圈，因此商铺部分反而更具潜力。以这一地块所处范围来看，当前周边可供参考的写字楼项目实属“稀缺”。距离最近的，则是1.5公里开外位于延安东路上的海洋大厦。
按照潘石屹的最新说法，由于其不可复制性，SOHO中国或将保留外滩项目50%的物业。
第三枚棋子，潘石屹最终选择了公开出让的方式，这也是他进入上海市场以来最为“便宜”的价格。中房信土地事业部提供的信息表明，临空园区15号地块位于长宁区西侧虹桥临空经济园区内，毗邻虹桥机场，距虹桥综合交通枢纽仅一站之遥，恰好位于炙手可热的“大虹桥”区域内。
公开资料表明，整个虹桥中心商务区规划范围东起外环线，西到华翔路，北达北翟路，南至沪青平公路，面积约26平方公里。未来将建成集航空、高速（城际）铁路、磁悬浮、轨交、公交等多种交通方式在内的世界级综合交通枢纽。
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