| 来源： |
新闻晨报 |
发布时间： |
2010年07月09日 11:07 |
作者： |
董旭 |
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因为“恒隆广场”和“港汇广场”这两个响当当的项目，恒隆地产在上海可谓家喻户晓，在业界，这两个项目的租金回报率超过30%，保持着目前上海商业圈租金最高、品牌档次最高、出租率最高的神话。如今，随着6月26日沈阳皇城恒隆广场的开业，恒隆地产400亿发力内地商业地产的全国战略也翻开新的一页。
“只要恒隆拿的就是‘地王’。 ”在谈及恒隆地产全国战略布局标准时，董事长陈启宗语出惊人，“我所谓的 ‘地王’，不应该是各个城市最贵的地块，而是我看来最有价值的地块。我们不靠囤积土地和土地升值赚钱，而是通过运作真正将‘地王’打造成能产生持久最高收益的项目。 ”也许，正是恒隆善识、善待‘地王’的特性，让恒隆在最占用资金的商业地产领域显得游刃有余，左手高回报，右手零负债。
反周期运作
揽下最合算的地王
熟悉恒隆的人，都知道恒隆对土地要求向来挑剔，甚至近乎严苛。用恒隆地产的话来说，他们拿地有着“铁的原则”和“反周期的运作思路”，就是要在城市最好的地块，最合算的成本拿下最大幅的土地。同时，越是房地产调控，土地市场越是低迷，就越是拿地的好时机。
2005—2006年，就在大家忙于一线城市拿地的时候，恒隆将目光投向了二线城市， 2005年1月，成功购入“天津恒隆广场”地块,2005年10月10日，恒隆地产将沈阳中街黄金地段的土地收入囊中。 2006年8月，恒隆地产再出大手笔，在沈阳著名地标的市政府广场边拿下一块黄金地块。 2007年2月，恒隆瞄准济南，在被誉为“金街”泉城路上拿下一块土地。然后在土地市场最为火爆的时候，恒隆选择了沉寂，直到2009年5月，恒隆地产才出人意表的连续大手笔购入位于大连和无锡核心区域的两块土地。至此，恒隆地产在上海、沈阳、天津、济南、无锡、大连等地共拥有约2000万平方呎（约等于186万平方米）土地储备。
不过从其公布的资料来看，恒隆拿的地都颇具含金量，不仅位置是当地的顶级地块，而且从各个项目的土地单价来看，都十分的便宜。比如，无锡的项目为人民币300元/平方英尺，天津是450元/平方英尺，济南是360元/平方英尺，沈阳是100元/平方英尺。而这也正应了陈启宗的一句话，“恒隆拿的地才是真正意义上’地王’”。
复制顶级模式
只做一流的商业地产
或许正是因为拿到手的土地太过于稀缺，恒隆对土地的开发规划也很精细，愿意投入大量人力、物力。而按照恒隆地产的说法，“我们不知道如何做非世界一流的商业地产。”
陈启宗透露，沈阳皇城恒隆广场的定位更像是上海的港汇广场，而2012年开业的市府恒隆广场的定位则更等同上海的恒隆广场。此外，恒隆广场正在济南、天津、大连、无锡等城市的项目也无一不是在顶级的地段做顶级的商业地产项目。看得出，陈启宗正在把恒隆地产的顶级商业地产模式一步步从上海带向全国。
根据资料显示，刚开业的皇城恒隆广场紧临沈阳故宫,总楼面面积达109300平方米,其设计灵感来源于这座具有385年历史的宫殿。目前,皇城恒隆广场已网罗近300个商户经营国际、国内时尚品牌，出租率已经达到95%。
对于新开业的沈阳皇城恒隆广场的前景,陈启宗毫不掩饰自己的信心，“在开业当日，沈阳皇城恒隆广场的回报率已经远超当年上海项目开业当日4.5%左右的回报率，估计已经可达到6%的水平，今年有望为集团带来1-2亿元的收益，未来还会更好。”
400亿港元投资
撬动行业最高回报率
恒隆地产上海项目的现金回报率是行业最高的，甚至比行业平均回报率要高出1-2倍。“到目前为止,我们的400亿港元投资仅仅支付了100多亿港元,剩下的也将分阶段投入。同时,我们现在仍然是零负债,并且手中持有的资金还比较充裕。”陈启宗透露,现在恒隆地产在香港还有约200亿港元的优质物业尚未出售。
恒隆地产撬动行业最高回报率的方法其实并不复杂。一方面，针对商业地产依靠物业出租取得回报导致流动性较差,并且占用大量资金却不能及时套现的事实,陈启宗选择拉开项目投资周期,减小资金的集中投入,并且选择了不贷款而仅仅依靠自有资金。另一方面，恒隆不靠囤积土地和土地升值赚钱，陈启宗将商业物业卖掉的开发模式比喻为“孩子生了以后不养”,而恒隆地产旗下的商业物业则“永远都是恒隆的孩子”。
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