| 来源： |
中国房地产报 |
发布时间： |
2010年06月30日 16:04 |
作者： |
李淑娴;宋俊洁 |
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■本报记者李淑娴宋俊洁上海北京报道
随着旗下3个项目的股权转让，筹募多年的中国海外地产基金业务终于瓜熟蒂落。
6月22日，中国海外（0688.HK）发布公告，全资附属公司中国海外兴业与Harmony China房地产基金签订买卖协议。
根据协议，中国海外兴业将出售西安项目30%股权、青岛项目30%股权及沈阳项目31.85%股权与Harmony China房地产基金，总价约12.35亿港元。而Harmony China房地产基金，正是今年3月17日中国海外与工银国际等发起成立的公司首只房地产基金。
中国海外称，“与Harmony China房地产基金就房地产项目成立合营公司符合中海集团的整体发展策略，合营交易为一项可行投资，将对中海集团及股东整体有利。”“Harmony China房地产基金的投资目标主要就是二线城市的住宅项目，此次合作的试水意味浓厚。”一位接近中国海外的知情人士在接受本报记者电话采访时表示。他认为，一方面一线城市的项目还是由中国海外自己来操盘，并没有把中国海外的优质资源都放到基金里；另一方面二线城市的项目通过与基金的合作可以拓宽项目建设的资金来源渠道，减少中国海外的资金支出。
出售股权资料显示，公告中所提到的西安项目主要包括位于西安市唐城墙遗址公园西侧和曲江池遗址公园东侧的3幅住宅楼宇用地，总面积高达403.74万平方米；青岛项目为位于青岛北区西吴家村250号的一幅住宅商业综合土地，总面积约为4.32万平方米；沈阳项目为位于沈阳和平区长白地区的一幅住宅商业综合用地，总面积约为46.9万平方米。
该项交易完成之前，西安权益控股公司、西安项目公司、青岛项目控股公司、青岛项目公司、沈阳项目控股公司及沈阳项目公司均为中国海外的全资附属公司。交易完成后，西安项目公司、青岛项目控股公司、青岛项目公司、沈阳项目控股公司及沈阳项目公司将仍然作为中国海外共同控制的实体而进行经营核算；而西安权益控股公司，将由Harmony China房地产基金全资子公司拥有其100%的权益，并不再是中国海外的附属公司。
该买卖交易完成后，中国海外将与Harmony China房地产基金共同控制管理西安项目、青岛项目及沈阳项目；而Harmony China房地产基金也将委聘中海集团提供项目规划、建设和销售等方面的管理服务，同时约定项目发展管理的费用不超过有关项目总发展成本的3.5%。
至于权益出售所得款项的用途，公告亦有所披露，“此次项目权益出售事项预计所得的约为12.3亿港元，将用于本公司的营运成本及未来可能的收购事项。”关于上述买卖协议的原因及好处，中国海外称，预期将于截止至2010年6月30日期间的损益账中，中国海外确认未经审核的收益约为3亿港元，此金额是参考了西安项目公司、青岛项目公司及沈阳项目公司于2010年4月30日的资产的未经审核的账面值来计算。
有证券分析人士认为，中国海外出售项目资产，部分资金“左手倒右手”，是在尽可能地获得权益利润上的保障。在目前房地产政策调控下，房产销售遭遇一定阻力，上半年上市公司年报必然会受到一定的影响，这样一笔交易能为上市公司保证上半年甚至2011年较为“靓丽”的年报添上精彩一笔。
地产基金路其实，对于地产基金中国海外已筹谋许久，此次进入实操阶段可谓水到渠成。
据上述知情人士透露，早在2007年，中海集团已经开始着手研究房地产基金。
起初，中国海外设想的模式较为简单，即找到基金，把项目转卖，而中国海外自己并不做股东；然而却一直没有找到合适的合作机构。更为重要的是，中国海外也考虑到，将项目出售而自身不持有股份的话，项目不可控的风险较大。因此，从2007年之后中海集团成立房地产基金的想法一直处于探索阶段，并没有实际操作。
直至今年3月份，中国海外与工银国际合作成立Harmony China Real Estate Fund，L.P.，标志着中海集团整合地产基金业务初见成效。其中，中海直接占有45%的股份，主要负责对房产项目的规划、建设和销售。
据了解，Harmony China房地产基金首期的募集资金不低于2.5亿美元，其中中国海外和工银国际分别出资1.2亿美元，共赢公司出资1000万美元。其中，共赢公司80%股权由中海集团全资附属公司佳时持有，其余20%则由工银国际全资附属公司越旺有限公司持有。Harmony China房地产基金着眼于中国房地产投资及项目发展的机遇，其中以二线城市的住宅地产项目为主要投资目标，并不涉及商业项目。
中原地产项目部总经理黄韬认为，中国海外选择出售西安、青岛和沈阳这些二线城市项目股权与基金合作，除了能够拓展融资渠道之外，也应该是基于年初该公司所制定的整体战略布局和调整计划，牢牢持有一线城市优质项目资产，二三线项目可以通过股权合作、风险收益共担的方式来完成，“以重点带全面”，从而保证获得较高的盈利率。
“在今年银根收紧、加强信托管理的形势下，房地产企业与银行结合更加紧密，联手成立地产基金将成为趋势，中国海外无疑抢占了有利的位置。”上述知情人士认为。
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