| 来源： |
观点地产网 |
发布时间： |
2010年05月24日 15:20 |
作者： |
周静怡 |
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吴亚军就龙湖独特的拿地成本控制以及选择策略、龙湖的项目定位、龙湖如何应变等问题，一一做出了解答。
4月12日，龙湖地产在香港举行09业绩发布会。由于项目平均售价由4938元/平方米升至9400元/平方米，龙湖综合毛利率由08年的25.8%上升至2009年的29.3%。而股东应占净利则飙升566.2%至22.1亿元。业绩发布会前，龙湖发布的一季报显示龙湖首季度销售45亿，距离248亿的年度目标仍有一段距离。对此，龙湖首席财务官林钜昌表示，新进入城市的未开售项目将在日后给龙湖带来强劲的收入。
此外，龙湖董事长吴亚军女士也就龙湖独特的拿地成本控制以及选择策略、龙湖的项目定位、龙湖如何应变等问题，一一做出了解答。
Q：龙湖在今年市场不确定的情况下，为什么能够有信心可以达到248亿的年度目标？
林钜昌：我们1-3月份销售45个亿，同比增长79%。一季度，龙湖全国在卖的17个项目都在原来那五个城市：北京、上海、重庆、成都和西安。去年我们进入的新城市的项目，都会在4月份开始推出市场，在售的项目总数量会从一季度的17个，逐步上涨到四季度的35个。
这个数量的增加，随着时间的推移，带给我们销售的动力会越来越大。
实际上今年248亿的目标是一个不高的要求，我们今年五个新的城市，卖个30、40亿是很正常的。30亿除以5，才6、7亿。如果把40亿减出来，事实上248亿里面，我们只是要求，现有的那五个城市，每个城市平均增长14%-15%左右。但龙湖现在房价的增长都不止这一个数。
所以我们估计，2010年的销售目标还是很有把握能够做得到的。
Q：您觉得今年宏观环境对房地产市场的导向会有一个怎样的情况出现？龙湖有什么应变的措施？龙湖要如何成为一个全国性的房地产公司，您自己有什么目标，有什么想法？
吴亚军：第一，关于变化的问题。我相信是这个行业，包括金融机构，或者政府部门都是这样的一个共识和判断。当然我们也有一个基准判断，今年好也好不到哪里去，坏也坏不到哪里去，只要疯，肯定就会碰到政策的天花板，那么就会被打压。
而且我觉得，从业的人员都应该爱惜这个行业，不要去过分地痛斥这个行业的好日子或者购买力。否则的话，就会遭遇到市场的自然下调，再加上政策环境这样一个打压，很有可能会出现一个双重打压，而导致突然急剧的下滑。所以我们觉得，这个环境需要大家共同维护。
作为企业本身来讲，一是应对，二是也希望呵护这样一个环境。应对的措施，对龙湖自身先做好自己的事情，第一就是品牌和质量。
第二个在企业的内部做好管控，做好风险的管控和预留。从目前来讲我们有布局的策略以及财务策略，从这个角度来讲，我们都有策略应对。
龙湖倾向于用成本换风险，就是不要风险，也不要便宜，这是龙湖一贯的作风。包括我们对未来的预测，加强对未来的监控，包括做好各种应变能力。龙湖十几年没有一笔逾期的贷款，没有一笔展期的合约。这点来进，是保持了一个金字招牌，我相信在未来龙湖仍然要坚守这些原则和底线。这是第一个，关于应对变数。
第二个关于东部城市的合同金额，今年肯定是东部超过西部，尤其是我们今年在北京的销售已经是超过了集团的一半，当然也跟其他公司推盘的节奏靠后也有关系。从现在来看，我们认为龙湖已然在全国的东部，环渤海和西部布局，除了华南地区没有布局以外，龙湖从格局上来讲，已然是一个全国性的公司。
从公司的战略来讲，我们并不是以城市数量来取胜，而是以项目数量、早进城市来取胜。从布局来讲，所有西部、东部、中部可能都会有。这主要是有利于我们缩小我们的管理幅度，减少管理的难度。
龙湖是一个多产品、多业态的企业。我们在区域上做减法，这样使得我们的管理跨度，管理资源正好能够覆盖。这是我们公司的一个长期战略，这点我们仍然会坚持。在同等规模下，我们比竞争对手进入的城市，至少少1/3。其他企业可能是200亿进了大概20个城市，龙湖200亿就只进13个城市，或12个城市，是这样的一个水平。
Q：今年下半年，可能整个市场供应量会比较多，而且市场也会有一些不稳定。到那个时候的话，会不会对龙湖的销量或者售价有一些压力，龙湖能不能还能够保持这个售价？
吴亚军：我们自己有一个推盘节奏的规划。从推盘节奏来讲，可能在一些旺销的时段或者城市，我们能卖的，就尽量卖出。
龙湖是多业态的，可能有些业态来讲，抗风险的能力强，那么这个时候，我们也有意从结构上来推。这样的话，把有些不好推的盘，找好卖的往前走。还有我们在定价的时候，内部是留有余量的。所以一般对小业主，尤其是前期购买的小业主会有一些余地，我们也不会冲到这个市场最高的价格标杆去。所以这样，使得我们在市场不好的时候，抗跌的能力也会比较好。
Q：今年龙湖会不会适当的减少一些土地方面的投入？集团内部会不会有一个内部控制的拿地成本？今年的开发量大概是有多少？
吴亚军：我们今年不是说不买地，或者不进入新城市。但是今年中央对政策、对土地供应有一些考虑，包括供地的方式也会发生变化。在这个情况下，我们在未来的一段时间里以观望为主，不急于去买地，但是也不等于不评估项目、不关注项目、不做投资的准备。
我们内部的控制，不是简单的控制土地成本。因为土地不仅仅是越便宜越好，而是要看开发价值，看是否适合我们的开发能力，或者是否适合我们要进入城市的战略路径。
当然也要看我们现金流量是否存在压力，是不是在未来一定时间里能够支撑住这个项目。如果不能支撑，或者不能满足我们的战略需求，或者不能适配我们的能力，这个项目就不被看好。
所以龙湖基本是用这个方法在筛选项目。只要进入了这个项目，我们就能确保开发出来，能确保卖得出去。
林钜昌：开发量取决于我们往后再拿什么地和再拿多少个地，我们今年拿地应该在是100亿到200亿之间。像中国的地，一块就是几十个亿。的确是跟实际买地相关，假如我不再买地，可能就是接近100-150亿左右的水平。这里面包括我们今年、去年已经拿到的地。
我再澄清一下，100-150亿是我们土地的拿地费用。如果把建安费加进去，大概就是200多亿左右。
Q：龙湖拿地成本是非常低的，除了进入城市时间比较早，还有拿地的时机问题，还有没有其他因素决定了拿地成本？
吴亚军：我们进入有些城市的项目比较早，可能拿到一些便宜的地，随着时间推移，原来那个板块涨了，我们也受益。
另一个龙湖善于去做不是很热的地，就是把生地变熟地，熟地变宝地。我觉得这是龙湖靠自己的产品，靠自己的能力去赚钱。
比如有一些地区，基本没有人进去，但是当地政府希望龙湖进去。从这一点来讲，龙湖也是做了一些贡献，因为把一个生地变熟地是很困难的。我们往往是最先进城的，最先进入管理和服务的开发商。另外一个，我们带着商业进去，帮助居住在这里的新市镇的人，能够享受到这个城市的方便和配套的便利。
还有就是龙湖的一批终身粉丝，愿意跟随龙湖，所以龙湖进入新区，这种优越性还是比较明显。这是比较典型的龙湖的一些拿地的策略。当然不是说哪儿便宜上哪儿去，我们会根据城市发展、产业发展的逻辑来选择。
Q：到目前为止龙湖有230多亿还没有入帐，请问今年入帐的金额大概有多少？另外，今年可能会动用100到200亿作为土地费用，龙湖手头上的资金大概有70多亿，那么银行贷款会增多？
林钜昌：248亿入帐金额，部分在今年，部分将在2011年入帐。我们去年交房的数量是134万平方米，今年竣工的数量接近230万平方米。2010年交房面积，就会在去年134万平方米的基础上升到接近230万平方米，而这230万平方米，截止到3月底，已经卖掉77%。
公司去年年底是有70多亿现金，但是别忘了我们还在卖楼，一季度卖了45亿，加起来应有110亿。龙湖不可能不跟银行做生意，但主要是靠卖楼为主。
吴亚军：龙湖去年年底是97个亿的银行贷款。但是大家应该可以注意到，我们在上市前后，农行给予龙湖180个亿的集团授信，建行也给了我们180个亿的集团授信。另外今年1月份，工行把龙湖列为中国西南区唯一一家的总行客户，也授予了我们接近60个亿的银行授信。目前我们实际上使用的银行授信还不到25%。
Q：现在房地产企业跟金融基金合作比较频繁，而且我们观察到龙湖跟ING的合作。我想问一下龙湖在这一方面有什么想法？或者在融资方面有什么安排？
吴亚军：龙湖其实在金融渠道利用方面一直是非常开放的，而且也可以尝试新的融资品种。但是根据与业界的交流，他们觉得龙湖的要求一直是比较高的，希望用便宜的钱，相对自由的钱，所以我们的合作伙伴选择是非常神圣的。
我们其实跟ING有合作，但实际上探讨的远远不止这家，也在持续地关注跟一些保险基金的合作，跟一些大型的信托基金的合作。
但是我们要求的价格是便宜的，后期使用是非常灵活的。而且我们希望是风险共担、收益共享，而不是说把房地产的利润无偿输送给那些基金。所以也许我们在今年会有一些新的融资品种出来。
Q：现在非主营业务为房地产的央企要退出，龙湖有没有打算通过与别人合资，获得一些项目？
吴亚军：到目前为止龙湖还没有打算，因为我们没有看到任何这样的项目。我们自己手上的项目，是按照我们原有的规划来做的。到现在为止，超出原有规划的东西，我们还担心吃不消，所以在这一点还没有纳入我们的思考范围。
Q：业绩报表里面有一个预计竣工的计划，在2010年增长好像慢了一点，大概是24%。可是到了2012年，又会大幅增长60%，竣工大概是470多万平米，这个增长会对龙湖未来几年有什么影响？为什么2012年有这么大的增长？
林钜昌：龙湖预计2010年接近230万平米的土地竣工，2011年是280万平米，到了2012年大概是400多万平米。2012年相对于2011年增长了67%，这个对我们的利润增长没有什么影响。因为增长有两个驱动，一个是交房的面积，另外一个是我们的利润率。
龙湖09年的毛利率大概是29%左右。实际上来说，在未来三年，我们利润率都会有一个上涨的空间。主要一个原因是我们东部的楼盘的比例会提高。东部楼盘比例越高，ASP会平均化往上拉高。第二个是我们现在拿地是非常便宜，这些地都会在2011年、2012年进入交房的阶段。
总的来说，估计2010年的利润率跟2009年差不多；2011年的利润率估计从30%提到35%左右，因为2011年入帐的项目都是去年和现在卖的；到了2012年，面积增长会再一次推动我们利润率上涨。
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