| 来源： |
观点地产网 |
发布时间： |
2010年05月24日 14:48 |
作者： |
邓敏华 |
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提供高端住宅的企业资金周转要比规模化企业慢，在规模化的要求下，企业采取的是一种快速的周转方式。
4月，绿城中国公布第一季度销售数据，其中合约销售金额达到77亿元，加上未结转的38亿元，第一季度预售达到了115亿元。从公布的数据来看，1-2月份绿城总共销售才34亿元，进入3月小阳春，绿城突然发力，销售飙升81亿元。
绿城与龙湖
在1-2月，万科销售已经接近90个亿，然而除了销售金额，从经营模式来看，绿城和万科并不能相比。实际上，绿城提供中高端住宅，而万科的主要产品是中低端住宅。绿城“鼓吹”的是精品理念，而万科提倡的是住宅工业化，因而两家公司并不具备可比性。宋卫平认为，绿城的竞争对手只有在重庆发家的龙湖地产。
大多数情况下，追求精品、高端住宅开发的房企，并没有太多的土地储备。这些开发商在做精品的同时，并不追求一个规模化的目标，其中的典型是仁恒置地、星河湾。星河湾成立以来一直在复制自己的模式，目前为止，也只有6个同时开发的项目。而绿城与龙湖在做高端住宅的同时，却都想达到规模化的目标。
绿城1995在杭州起家，第一个楼盘是绿城桂花园，之后逐渐建立了高端住宅经营模式，在杭州拥有不可动摇地位。与绿城有些相似，龙湖1994年成立于重庆，此后逐渐成为重庆市场的行业老大之一。两家公司同样是提供高端住宅，在一个房地产细分的市场里面做到极致，产品质量受到客户的认可。传闻“单凭绿城、龙湖两字，楼盘就可以卖得比周围的贵15%以上”。
不仅在产品定位上，绿城与龙湖在发展道路上也有相似之处。同样是民营企业，先从二线城市起家，逐渐往全国化以及规模化的道路上发展。
目前，绿城在全国34个城市中拥有93个项目，在环渤海以及长三角的布局基本已经完成。而龙湖正在全国化布点中，截至到3月末，龙湖已经进入了10个城市，在环渤海、长三角、中西部都有自己的据点。两家公司在华南的市场均是一片空白。
在上市之后，龙湖新进入5个城市，马不停蹄在上海、杭州、北京四处拿地，势头不亚于绿城。去年12月单月龙湖拿地金额不低于90亿元，今年以来，不完全统计拿地金额接近了100亿元。
而截止到1月31日，绿城拥有3145万平方米的土地储备，不亚于追求规模化的万科以及保利。罗钊明此前还表示，今年绿城的可售项目将会达到1200亿元。
速度与质量
俗话说“慢工出细活”，一般而言，提供高端住宅的企业资金周转要比规模化企业慢，在规模化的要求下，企业采取的是一种快速的周转方式，而大规模扩张的直接后果是牺牲产品的质量。
许多企业在大规模扩张进程中，不约而同地出现了扩张的恶果，包括一向以稳健与品质著名的中海以及控制产品成本著称的碧桂园。
在去年8月，中海位于重庆的豪宅项目中海?北滨1号出现了渗水事件。尽管中海在后来迅速采取了补救措施，然而仍有业主纷纷提出退房，给中海品质沉重的打击。而09年身陷质量门的还有碧桂园，其位于安徽、广州、台州、长沙的项目连续出现质量问题。
在2010年3月份开始，绿城就开始大规模的招兵买马，仅在杭州、苏州两地招聘人数就超过了350人。囊括了经营管理、综合管理、营运管理、人力资源管理、营销策划等各个方面。
然而，绿城是否能摆脱大规模的招聘对公司管理带来的冲击？这些新补充的血液需要多长的时间与企业文化磨合，来保证1200亿元可售项目的质量？事实上，1200亿元的存货中，除了合作开发的以外，绿城有些项目甚至采取已经为许多企业摈弃的品牌输出模式。这种开发方式并不利于质量控制。相比绿城，龙湖稍显保守，在绿城希望3年实现1000亿元的目标时，吴亚军曾表示：“要做这么大的规模，龙湖不仅差钱，还差能力，差经验，差得很多。”
资金链隐患
根据清华大学经济管理学院博士杜丽虹的分析，在欧美国家，以高端住宅为主的企业周转速度要明显低于提供规模化的企业的速度，与此相匹配，高端企业应该采取比以规模化发展为目标的企业保持更为保守的策略。
“然而面对土地红利的诱惑，能耐得住稳健增长‘寂寞’的企业是少数，多数高端地产企业只是产品定位高端，在金融战略上却与中低端定位企业无异。”杜丽虹曾指出，绿城的净负债率远远高于万科和保利。
09年初，一笔高息债使得绿城一度命悬一线，在吸取了去年的教训后，在今年2月份，绿城避开高息债，先后进行两次信托融资，融资超过了25亿元。
此外，去年绿城加大了合作开发的经营模式，从09年的销售金额中可以看出，其合约销售金额为529亿元，而绿城应占权益销售金额仅为345亿。
“合作开发可以减低企业开发的风险，形成表外的负债。降低资产负债率。”业内人士指出。
然而这不意味没有风险，早前，合作开发是顺驰常用的方式之一。通过合作开发，将企业规模化扩张速度进一步提高。在极速扩大规模之后，顺驰可以将手中有限资金覆盖到各个项目，正所谓“把每一分钱用在刀刃上”。而绿城在选择合作开发的扩张方式上与顺驰如出一辙，在资金链上绷紧。
“2004年顺驰希望通过精确地计算现金流计算自己的扩张极限，这样的计算是不安全的。”杜丽虹指出。
绿城在抢跑
分析人士指出，高端住宅需求对行业周期更敏感。据统计，2008年全国住宅销售套数合计下降11%，销售面积下降15%，其中，别墅和高档住宅的销售套数下降39%，销售面积下降37%，降幅显著大于普通住宅。
在今年三月，绿城总共卖出了81亿元。而相比去年初，普通住宅需求刚刚抬头、高档住宅的需求还处于低谷时，绿城1-3月的销售仅为25.8亿元。
业内人士预测，今年楼市将会呈现过山车状态，先涨后跌。而近日绿城也表示，在目前的阶段里，绿城会尽可能最大限度的推量，缓解市场供需短期的矛盾，就是早销、多销、快销。各种迹象表明，绿城正在与调控抢跑。
“蓝色钱江项目一线江景两幢楼将在5月开盘，推出170余套房源，预计均价6万/平米。下半年该项目的酒店式公寓会也将推出。云栖玫瑰园、紫兰公寓、杭州御园、丽园、田园牧歌40号地和41号地都将在今年全部开出。这五个项目总体量27.2万平米。”“去年下半年拿的地，绿城也会在今年开盘。甚至争取今年一季度新拿的地也能在第四季度进入市场。”在披露一季度的销售金额后，绿城表示。
然而对于绿城1月份在青岛拿到的40亿元地王，附近楼盘售价也仅为3万元/平方米，当时绿城拿到该地块的地面价已经达到2元/平方米，加上建安成本，盈利空间并不大。
杜丽虹表示，规模化企业不拿地王，是因为其周转的速度比较快，而地王需要通过时间来提升它的价值，这与快速的周转速度不符合。这也是万科不拿地王的原因。
对于提供中高端住宅的企业，其土地储备要比规模化的企业要求更高。这也是高端物业开发商喜欢拿地王的原因。
在09年绿城拿到的土地不少是地王，从去年7月土地供应开闸到现在，绿城拿地资金已经超过了350亿元。相当于去年全年的销售金额。
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