| 来源： |
观点地产网 |
发布时间： |
2010年05月24日 15:52 |
作者： |
周静怡 |
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绿城要做的是一个有完整价值的房地产企业，做第一还是第二不是一个主要的工作目标。
4月20日，绿城集团在香港举行业绩发布会。绿城行政总裁寿柏年、行政经理罗钊明、以及即将离任的首席财务官林战均出席发布会。
近期出台的严厉调控政策，并未影响绿城670亿元的销售目标。寿柏年同时表示，绿城105%的高负债率依然是合理的水平，今年并未打算降低，此外，公司的项目平均售价预计将进一步提升。
在谈及超越地产龙头万科的问题时，寿柏年表示，做第一并不是公司的首要目标，因此公司没有制定任何要超越万科的计划。
Q：去年绿城拿地相当多，到目前为止绿城还未付清的地价款有多少？绿城依然没有选择中西部重点城市，如成都、重庆等进入，今年会不会考虑进入这些中西部的城市？
寿柏年：去年绿城买地比较多，计算所有绿城有股权的地，总价加起来大概455亿。我们去年付了200亿左右，今年计算还有230多亿尚未付清。去年450亿里面，归属绿城的大概是246个亿，占60%左右。因此今年尚未付清也是还有大概60%是属于绿城的，120多亿。
今年我们又买了一些土地，地价90亿左右，其中绿城需支付的占85%，所以今年绿城大概要付200亿左右的地价款。到现在为止，绿城已经支付了100多个亿。
我们在西北区域有一个乌鲁木齐的项目，但是西南区域的重庆和成都一直没进去，目前也暂时没有进去的计划，除非在那些区域有一些特别好的项目。绿城还是会把土地储备集中在长三角一带，这方面的发展空间还是很大。
Q：绿城与几个信托机构有过项目合作，今年会否继续考虑信托融资？
寿柏年：通过信托来寻求社会的直接投资，是房地产企业除了银行贷款和资本市场融资以外的一个新的平台，有很大的空间，而且在法规上也是可行的。所以绿城去年和平安信托签订战略合作外，也跟其他的信托公司接触。我们在今年一季度跟平安信托和上海的中泰信托分别有15亿的合作，估计今年绿城在信托的合作还会进一步扩大。
Q：最近内地频繁推出收紧房贷的措施，会否影响绿城？绿城会否想要调低670亿的销售目标，未来的策略会不会出现绿城楼盘要降价的情况？
寿柏年：最近的房地产政策称得上是对整个房地产界最严厉的一个挑战，也是最有力的一个调控措施。我想可能近期对市场会有影响。
但是中央要宏观调控目的并非是为了打压房地产，打到房地产崩盘为止，而是为了遏制市场的过快增长，维护平稳发展。
回顾公司历史上的销售数据，07年公司可销售房源的销售率达到了85%；金融危机最严重的08年，我们的销售率是52%；09年是最好的一年，达到了89%。要是今年1140亿的销售资源能够卖到60%的话，绿城就能够完成670亿的销售计划，所以我们还是有比较大的信心。
此外绿城今年1-4月的销售情况不错。1、2月份绿城没多少房子供应，但是我们现在也已经完成148亿的销售，其中127亿是合同，21亿是协议。因此绿城到目前为止还没有计划调低670亿的计划，我们还要继续履行。
Q：最近政策主要是针对一些大户型的高端的物业，这正是绿城主要的产品，因此绿城在实现今年销售目标的时候是否面临一定的降价压力？
寿柏年：我认为今年成交量可能会受一定的影响，房价则不会有太大的影响。
对绿城来说，现在是处于相对比较主动的位置。其实09年绿城的房子已经剩下很少了，一共就只有40多亿尾货。而今年投放市场的项目，现在卖得也比较好，一个月就销售了80%，因此不存在降价的问题，而是我们在推新盘的时候合理定价的问题。
绿城当然会根据市场的变化情况进行计划，但我可以很肯定说，绿城今年的销售均价一定比去年有提高。我们去年全年的销售均价大概是1.4万/平米；今年1到4月的平均售价是1.7万元/平米。而我们在制定计划的时候，均价是1.9万元/平米。
Q：绿城今年的总现金流大概有多少，公司有没有风险管理，如果真的下半年楼市出现拐点的话，公司会做如何的最坏打算？
林战：假设我们能完成670亿销售目标，加上我们今年安排的新增银行贷款是400亿，这个加起来现金流入大概是1000亿。土地费用，我们已经付掉100亿，大概还有100个亿待付，工程费用大概是160亿，其他的费用150亿，还贷款150亿，这样加起来大概是700亿，因此大概还有300亿左右现金。
寿柏年：风险有两个前提，如果完成670亿的销售目标，加上今年不买地的话，绿城年底会有300亿的资金，还是非常充裕的。当然今年是要买地的，公司会评估目前宏观调控对公司项目带来的影响，然后按照量入为出和谨慎的原则来决定我们的土地购买量。
土地是一定会买的，如果卖到670亿，我们预算里也还有100亿可以买地。同时我们也会根据市场的变化来控制我们买地的量和工程开工的进度。具体这方面还有待评估，公司会灵活的根据市场变化的情况来及时做相应的调整，目前我们现在没有调整的计划。
Q：近期有很多房企，在公布业绩之后，马上就去融资了，尤其是发票据，绿城有没有这样的计划？
寿柏年：其实绿城刚上市的时候也像一些同行一样。绿城06年7月份上市，10月份就做了4亿美金的高息债，第二年我们又配股，又发CB。我们非常理解同行们最近融资的这些需求。
但是绿城去年把高息债还掉了，今年也把CB还掉了，外债就剩下4、5亿人民币，已经很小了，对公司没有制约。而且目前绿城国内的资金还是非常充裕，除了有非常多的商业银行授信可以使用以外，我们也在寻找一些信托公司的合作，通过信托公司的平台去募集资金来投房地产。因为绿城在房地产界已经有一定的信誉和地位，所以募集起来并非十分困难。
这部分钱用起来可能比境外的债好用一些，募集时间也快一些。尤其是把境外的钱搬进来，这个非常麻烦，成本高。所以我们采取用信托的钱，而不用境外资本市场的钱。
说实话，境外融资对公司的营运上也是有一定的制约，比如说绿城负债率比较高，而且我们公司合作项目多，许多钱是要投到合营公司，境外投资者相对不太喜欢高负债以及合作策略。我们目前在境外的资本市场没有融资计划，在今年可能会扩大与银行和其他信托机构的合作。
Q：绿城的负债率105%，是不是下降的空间还很大？
寿柏年：下降的空间是大大的有。我们有强大的现金流，如果绿城不买地，都拿这部分资金去还债，那负债肯定一下子就降下来了。尽管很多投资者以及市场对绿城的负债一直居高不下向来颇有指责，但是公司现在认为目前这样的一个负债比例，甚至更高，对绿城发展是有利的，是安全的。
现在这样的负债率计算并非十分合理。因为公司需要买地，买地的时候，绿城出一半的钱，银行出一半的钱，其中绿城的净资产是不会增加的，相反负债是一定会增加的。公司目前净资产现在大概100亿。若是市场的评估，起码有200亿。但是银行借钱给绿城的时候，是根据公司所持有的资产的现在市场价格来进行抵押后贷款的。
此外绿城有一个特点，就是预售款特别高，到去年年底有480个亿的预售款，这个是因为卖得早，一下子就卖光了，这个钱是不需要还的。尽管在资本负债表也是算公司的负债。在这笔预收款里面，至少应该有15%是利润，但却没有转到账面里。
再者，绿城95%以上的资产是住宅，是土地和住宅物业，公司变现能力是非常快的。如果资金一旦发生问题，我们可以有机会用合作的方式变现，我们有大量的战略合作伙伴，他们有钱。如果我们出让一些项目股份，他们还是非常乐意接收的。
但是我们认为现在银行的钱很便宜，而且市场机会很好。当然我们也明白高负债所带来的风险，也非常谨慎的在评估市场的变化，但这个负债率对公司发展是有利的。要降低实在太容易了，但今年绿城不会把负债率降低。
Q：刚才说今年平均售价1.9万元/平米左右，是不是表示绿城今年的毛利率会上升？
寿柏年：不是的，今年的毛利率估计也是会在20-30%之间。因为绿城并不追求高毛利率，其实卖得贵一点，这部分也会给政府拿走。
再者，现在绿城还在一个扩张阶段中，我们还在进入一些新的城市，开始的时候，可能品牌认知度相对会低一些，因此毛利率需要一个提升的过程。而且绿城现在大量的房子开始做精装修，精装修一定是好的，但是精装修投了是没有同比例的毛利率的。所以精装修做出来，可能毛利率反而会下降一点。
Q：绿城目前有没考虑追赶第一的万科？跟万科的距离有没有一个可以超越的预期？
寿柏年：绿城要做的是一个有完整价值的房地产企业，做第一还是第二不是一个主要的工作目标。我们主要是要把我们的规模做大，如果顺便能做第一也是一件好事。
其实绿城也并非把第一作为一个目标，绿城目标是把产品做好了，把服务做好了，进入更多城市，能做多大做多大，能做到第一当然是好。我们也不会说不想做第一，但是这不会是作为一个主要的目标，所以说绿城有没有制定做第一的计划？没有。中国决定房地产前行的大经济背景并没有发生变化，无论是经济的回暖复苏、城市化的进程、居民收入的提高，以及居民要求改善住宅的需求，这些方面基本没有变。问题就是这些方面的需求表现的太强烈了，所以中央政府要进行调控。因此我认为，长远来看的话，政策对绿城不会有太大的影响，因为政策的目的是为了维护。
公司现在一直没打算调低我们年初的670亿的销售计划。首先是市场基本需求还是在的，此外我们对自己的产品有信心。
从今年的情况看，绿城在今年底前可以提供给市场的的可售资源大约1100亿元，有594万平方米，此外，去年年底的时候还有40多亿的尾盘，这样就有1140亿的产品可供销售。
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