| 来源： |
证券日报 |
发布时间： |
2010年04月30日 10:09 |
作者： |
王峥 |
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规划时是小地块符合国土部相关规定，拍卖时成大地块相当规定5倍
在楼市新政密集出台的情况下，往日频出的“地王”在近期显得异常沉寂。不过4月28日，富力地产还是以70.5亿元的大手笔再令“地王”现身。
不过此“地王”非彼“地王” ，虽然总价高达70.5亿元，但是折合的楼面地价仅为2341元/平方米。显然如此低的楼面价是其128.92万平方米的超大占地面积所导致，与此前动辄每平方米数万元的楼面价格不可同日而语。
一笔划算的买卖
合富辉煌（香港联交所上市公司，专业从事房地产顾问服务）房地产天津公司研究发展中心市场总监任炯对于此次就表示：“如果单从楼面价格上讲，2341元/平方米对于开发商来说可以称之为一个理想的价格。”
但是，面对近期力度空前的楼市调控政策，人们对房价的预期已经开始走低，尤其是很多地产专家、业内人士均表示，房价在今后的一段时间里可能出现30%的降幅，尤其是津南项目，虽然拿地价格不高，但是其入市时，很可能将赶上本次房价下滑的关口。
对此，天津富力董事长谢强在拍卖结束后接受媒体采访时表示，尽管新政出台后楼市会受到一定的影响，但对于天津市场来说，刚性需求仍占据了绝大部分的市场比重，另外，随着今年底大学城的建成和天津大道的开通，津南新城版块还会有很大的升值潜力。
任炯也告诉记者：“津南地区地处天津城区与滨海新区中间，随着天津大道近期的贯通，今后途经地铁的建设，其作为住宅项目的地理位置极佳。并且作为新开发的区域，这里的投资客并不多。新项目旁边还有200万平方米的教育园区规划项目，包括南开大学、天津大学等众多高校都会在近期迁入，意味着一个教育加住宅的综合园区即将形成。所以我们还是很看好津南地区今后的发展前景。如今该地房价普遍在7000元/平方米——8000元/平方米，2300多元的楼面价绝对是有利可图的，如果房价调整涉及到这里，富力地产这次也是稳赚不赔。”
未来可能联合开发
虽然业内人士十分看好津南项目的发展前景，但是花旗的研究报告却认为，富力地产现在的手头资金只有约80亿元人民币，且负债比率已经达到100%(属行业高水平)，在内地抑制楼价上涨过快的环境下，还以高价投得有关地王，很可能会出现过度进取所带来的问题。
此外，花旗还重申对富力地产“沽售”的投资评级，即目标价13.02元，相当预测每股资产净值18.6元折让约30%，为该行内房股首要沽售股份之一。该报告还认为上述天津项目毛利率可达约30%至35%，不过这要基于项目推售每平方米售价7500元至8000元人民币。
对此，任炯认为，虽然富力地产手头资金较为紧张，但是如此大的项目富力很可能会寻求另外两三家地产商联合开发。“听说已经有开发商在和富力地产谈合作开发的事情了。这样每户出资20亿到30亿元，对于富力这样的大开发商来说，资金压力并不大。”
此前的广州亚运村项目，同样超大规模的建筑面积，采用的就是地产商联合竞价、联合开发的形势，也让人不得不怀疑其联合开发的可能性。
疑超300亩红线规定
而本次拍卖除了70.5亿元的高总价外，还有一个重要的问题同样引发了人们的关注。
据有关媒体报道，天津市国土局津南区分局《津南（挂）2010-11号地块国有建设用地使用权的挂牌出让》公告显示，该地区在此次拍卖中，住宅用地总面积超过1053433平方米，折合约1580亩。
但是，根据去年底国土资源部颁布的规定，各类城市商品住宅项目单宗用地规模上限分别为：小城市（镇）7公顷，中等城市14公顷，大城市20公顷。也就是说，小城市单宗住宅用地规模不得超过105亩，中等城市不得超过210亩，大城市不得超过300亩。
不过，虽然1580亩的总住宅用地面积肯定超过了国土部的规定，但 “津南（挂）2010-11号”地块又被分成从A至K编号的11个小地块。其中，住宅土地面积最大的I地块，仅为197556.6平方米，约合296.19亩，紧贴300亩红线。
业内人士分析，尽管天津新地王的总住宅土地面积已远超300亩，但出让公告中同时将该地块划分为若干小地块，且每个小地块的住宅土地面积均小于300亩，大有打“擦边球”的意味。然而必须注意的是，这些小地块并没有被分别拍卖，拍卖的起拍价也是整个地块的价格，因此应将其视作是一宗土地出让，其住宅面积已经“越线”。
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