| 来源： |
第一财经日报 |
发布时间： |
2009年02月10日 08:03 |
作者： |
王芳洁 |
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位于北京市通州区的“自由小镇”是个有故事的地产项目。一年多前，它的第一任主人“泰跃系”因行贿丑闻走到资金链断裂境地，被迫出手该项目。现在它的第二任主人中新地产集团（控股）有限公司（下称“中新地产”，00563.HK）亦显现资金链可能断裂的表征。
日前，中新地产未能在到期日偿付一笔4亿美元债券的1.5亿元人民币票息，穆迪投资者服务公司已将中新地产公司评级和高级无抵押债务评级由Caa1下调至Ca，该评级相当于企业无信用，基本无力偿还债务本息，亏损严重，接近破产。
昨日，中新地产高层紧急约见媒体并发表声明，称公司资金方面并无问题，将于本周内偿付上述票息。而根据《第一财经日报》的了解，尽管中新地产已筹集了1.5亿元来偿付票息，但实际上公司资金状况并不如其高层所言的游刃有余。由于在2006~2007年间公司为在洗牌期脱颖而出而大量圈地，目前面临很大资金压力。接近中新地产的人士更是透露，该公司早在去年就开始寻找并洽谈集团层面的股权融资。
值得注意的是,如果不是因为1.5亿元票息未到期支付一事，中新地产这家全国土地储备前十强公司知之者甚少。
扑朔迷离的资金状况
昨天，中新地产将约见媒体的地点定在北京豪华酒店之一昆仑饭店。
针对公司未到期支付票息一事，公司行政总裁刘义称，由于该票息到期日为1月23日，正值春节长假，公司本不以为意，打算开假后偿还，前提是该票息支付仍有30天宽限期，“公司当然想拖到最后再给钱”。
包括刘义、总经济师王晓云、营销管理部总监陈宁在内的中新地产管理层并没有想到，一笔1.5亿元的票息延期支付会引发外界对公司资金链断裂的猜想。刘义表示，这个猜想有可能造成消费者对中新地产品牌的不认可，也将给中新地产的信贷融资带来压力。于是公司决定在本周内完成上述票息支付。
昨晚，中新地产在发出的声明中表示，公司四证齐全的可售房源已超过1万余套，可售金额近70亿元，年内还将推出可售房源6000余套，总销售资产将超过100亿元。
“如果现金流真的出现（问题），大不了便宜点卖项目，不就可以解决问题了？”陈宁在接受记者采访时如此表示。
扩张的代价
“已取得销售佳绩，手中又有大量可售项目，小小1.5亿元的票息何虞？”中新地产高层如是表白。
但房地产是门复杂的艺术，即使手中项目手续齐全也未必可以开卖。接近中新地产的人士以该公司旗下自由小镇项目为例介绍说，该项目已拿到预售证，但由于历史遗留问题（当地拆迁补偿款未发放完毕等）未解决，迟迟没能开工，亦无法实现销售。银行也迟迟不敢给项目发放贷款。
上述人士告诉记者，究其资金紧张的根本原因是由于2006~2007年扩张太快。
目前中新地产土地储备已达1285万平方米（按可销售面积算），其中绝大部分为2006~2007年获得。陈宁坦言，其间房地产处于高峰期，公司冀望迅速发展，位列全国房企土地储备规模前十。
值得注意的是，中新地产的几乎所有土地储备都由股权转让获得，陈宁认为，这种方式可避免公司在一度疯狂的招拍挂市场上拿下高价地。但相关人士表示，在高峰期，即便是股权交易获得土地亦很难“占到便宜”，除非调整原先规划，否则很难有利润。但调整规划的过程拖长了项目开发周期，也拖长了项目占用资金的时间。最终由于新项目太多，占用了公司大量资金，而这些项目要形成销售，公司则需进一步投入，以致中新地产资金压力较大。就目前而言，占用中新地产资金最多的项目应是2007年10月获得的珠海市淇澳岛项目花费收购款31亿元，至今尚未形成销售。
有消息称，为盘活资金链，中新地产打算通过出售项目和寻找集团层面股权融资两种路径获得资金，目前公司已经开始为自由小镇寻找第三任主人。但刘义表示，出售项目为项目合作方的意愿，就中新地产而言，更愿继续保留项目进而开发销售。
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