| 来源： |
中国证券报 |
发布时间： |
2009年05月14日 08:26 |
作者： |
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□阿斯达克网络信息有限公司
花旗周三发表报告表示，中央政府自07年第四季度实施的调控房产市场措施后，令购房者、发展商及地方政府上了宝贵一课，房价及地价跌势可以与升势一样快。经过去年的调整，花旗预期市场参与者对房价及地价有更合理的期望，相信可促进内地房产市场长远发展。
由于内地及环球经济面临挑战，房价不可能显著上升，特别受出口及制造业放缓影响最大的地区，如珠三角及长三角地区。花旗亦相信，中央政府不想看到房价急速反弹，若此种情况出现，料最近支持房产市场的政策或将逆转。花旗看好环渤海地区、西部地区，及北京、上海的市中心区，料房价在今年余下时间温和上涨5%；而珠三角及长三角则相对平稳发展。
早前市场关注今年首季交易量大幅回升后，第二及第三季有可能放缓，但花旗相信第二及第三季交易量至少与首季一般强劲，主要因为大部分华北地区在首季仍处冬季，故房产市场活动一般较慢。当第二季度气候回暖，新盘推售及参观等市场活动应开始上升。此外，由于首季为传统淡季，大型全国性发展商将在第二及第三季才推出主要新盘。
最近环球市场流动性充裕，令07年购入新土地而导致财务及营运紧绷的发展商获得喘息。花旗认为，该等发展商仍要为过度进取而付出代价，包括增长落后于资金充裕及较理性的发展商。最近房产板块股价攀升，令资产净值折让平均收窄至16%，低于历史平均值26%，因此应等待合适时机再作筛选。
经历07年的欢乐时光及去年紧缩时期后，花旗相信今年情况与06年相似，预料交易量良好，主要受最终买家所推动。具备业绩优势及资产负债表强劲的发展商，其资本开支及动工量料将回升。受本地经济增长推动，某些地区的房价将温和及健康上涨。发展商亦基于毛利率及可预期的主流房产价格，作合理土地收购，而非假设未来价格急升。
交易及动工量增加，将可改善相关发展商的资产流转，从而收窄资产净值折让，加快销售及发展规模。另一方面，区域性房价上涨及合理收购土地，将令涉足相关区域，或具往绩和强劲资产负债表的发展商，其资产净值上升。
据此，花旗的行业首选具有三项特质：第一为资产快速流转、发展规模加速、具备良好土地收购潜力，包括中国海外（00688.HK）、华润置地（01109.HK）、远洋地产（03377.HK）、世茂房地产（00813.HK）。第二为促进价值增长的土地收购方面具良好往绩，如恒隆地产（00101.HK）及嘉里建设（00683.HK）。第三为现价与资产净值有相对较大折让，如新加坡上市的上海仁恒（Z25.SG）。
另一方面，花旗不偏好的发展商亦有三项特征：第一为07及08年积极收购土地，令资产负债表紧绷。该等发展商通过收购新土地而达致增长的能力较弱，故首要任务为去杠杆化。由于财务稳健的发展商已开始购买土地，紧绷发展商的增长将落后于同业。第二为主要专注于大众住宅市场，特别是次级城市。花旗认为该市场的房产较为类似，发展商主要以低价及促销来维持竞争力，故缺乏实质议价能力，资产净值上升空间有限。第三是于07年进取收购土地，令毛利率偏低。
基于该等特征，花旗给予雅居乐（03383.HK）、碧桂园（02007.HK）、富力地产（02777.HK）、绿城（03900.HK）及合景泰富（01813.HK）“沽售”评级。
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