事件描述

　　中央经济工作会议再次提出帮助房地产降库存,并点出了五大扶持方向:1、落实户籍制度改革,加快农民市民化;2、建立租购并举的住房制度,发展住房租赁市场;3、鼓励开发商调整营销售策略,适当降低商品价格;4、促进房地产行业兼并重组;5、取消过时的限制性措施。

　　事件评论

　　去库存的落脚点只能在于扩需求。我们的观点一直没有变化:1、经过15年的销售高增长以后,房地产行业的高库存局面并没有得到实质性改观, 说明行业潜在库存仍然很大;2、考虑到庞大的潜在库存和地方财政、宏观增长的压力,压缩新增供给不仅于事无补,而且不具备可行性;3、因此中央帮助地产去库存的落脚点最终降落在扩需求。而我们认为扩大购房需求的路径依赖只有两条,一是降低购房门槛,使原不具备购房能力者进入住房市场;二是提高购房行为的吸引力,激起原无购房意愿者的购买欲。从中央此次提出的5条思路来看,第一条、第三条和第五条属于降低购房门槛,第二条属于提高购房行为的吸引力。

　　政策空间值得期待。当“房地产去库存”由市场行为上升到国家战略之后, 相关的政策想象空间确实在逐步加大,例如促进行业兼并重组、鼓励开发商降价等提法确实在一定程度上超出了我们的预期。我们认为2016年的地产行业或将享受到住房市场化以来最宽松的政策环境,在户籍改革、税费、创新型业务(例如:REITs、租赁公寓、房产中介)、融资环境等方面的政策空间都值得期待。

　　利好二线城市。行业的区域分化不仅仅有市场格局的分化,也有库存局面的分化,更有去库存潜力的分化。具体而言,一线城市基本不存在去库存的需求;三四线城市的库存局面最为恶化,但是如果没有中央的强力扶持, 大部分三四线城市自身的去库存的能力有限,主要表现为:对市民化人口的吸引力有限、当地政府的政策潜力有限、投资性需求和创新型业务的空间有限。因此,我们认为最受益于去库存的是那些虽然库存较高,但是具备持续人口流入和产业集聚的二线城市和区域中心城市。

　　投资建议。整体而言,我们认为最受益于去库存的是在二线城市深耕的个股,建议关注福星股份(武汉)、北辰实业(长沙)、滨江集团(杭州)。

　　风险提示:宽松政策不达预期。