中期观点:我们坚持认为造成2014年楼市萎靡的核心因素是购房成本的上升,而不是人口红利见顶,年龄层次的改变并不足以在1-2年内使得当前楼市需求的根本驱动因素发生反转,而去年大部分城市限购松绑政策收效甚微,也从侧面说明决定当前房地产短期走势的核心因素不在于潜在需求的释放,而在于资金成本的降低,今年以来销量的迅速回暖恰恰是受益于本轮降息周期的开启。目前个人按揭贷款利率下行明显,银行放贷体量也开始明显提升,加之货币宽松态势将贯穿全年,我们认为其对于地产销量促进是最直接的利好。

　　楼市复苏是否具有延续性?当前市场分化愈加明显,一线城市由于其对政策的高度敏感性以及人口强吸附性,上半年楼市出现量价齐涨的景象,我们认为强需求支撑下一线城市回暖延续的确定性高,且房价有进一步推升的可能;而二、三线城市仍处于漫长的库存去化周期,房价面临“去泡沫”过程,潜在需求不足导致开发商投资意愿明显偏弱,下半年的走向仍取决于政策的扶植力度,但当前贷款政策操作空间已然不大,政府更可能在保障房建设、商品房回购等领域作出针对性的政策调整,二、三线城市的复苏力度仍有待观察。

　　中长期来看,我们认为房地产行业将进入存量市场时代,当前一线城市的二手房交易规模已经超过一手房交易规模,二、三线城市库存高企现状也决定了其存量房主导的大趋势,二手房营业税免征期由5改2,对于盘活存量房源也将起到积极作用,我们判断5-8年后中国将进入真正意义的地产存量时代。

　　看好板块的逻辑:6.28的“双降”再次确认了货币宽松走向的延续,市场利率中枢向下继续对于地产板块起到正面促进作用,另外从宏观层面,政府当前依然无法承受楼市断崖式下跌带来的冲击,330政策组合拳出台已指向政府托底意愿仍在,且未来政策存在进一步调整的空间。

　　经历了6.19和6.26的股灾洗礼,牛市上半场已正式宣告终结,作为地产行业研究员,能够更加清楚的认识到估值和业绩对于股价的支撑作用,我们预计下半年市场风格有望切换至估值水平低且有业绩支撑的行业,目前房地产行业正处于基本面和政策面一致向上的格局,行业恢复状况其实要比大家想象的好得多,一线城市成交量已处于历史最高水平,同时股市挤出的财富效应必将使资金重新流回楼市,我们坚定的看好地产板块下半年的强势回归。

　　建议投资者在市场彷徨之际重拾信心,加配地产,转守为攻! 对于个股的甄选,我们于当前时点围绕两条逻辑主线:1)强烈推荐业绩确定性强、弹性较好且有一定题材色彩的个股,其中首推首开股份(北京土地储备丰富、业绩增长确定)、泰禾集团(改善型住宅占比高、京津冀扩张、互联网金融、福建自贸区)2)继续看好改革类个股,推荐天健集团(深圳国资委改革)、华发股份(国企改革、横琴自贸区、智能社区搭建)。

　　同时建议投资者适当规避前期涨幅过高的转型类地产股,对于龙头地产股依然保持中性观点。

　　风险提示:房地产销售大幅低于预期,货币政策转向等。