公司近年来加强了组织平台建设与流程再造,产品标准化等方面也在加快推进,这些都有助于公司在一个新的规模平台上进一步实现稳健的增长。公司布局仍然集中在一二线城市,除了持续深耕已有城市外,进一步优化了全国布局。我们认为公司将长期持续稳健增长:外在看公司具有很强的资源优势,内在看公司进一步疏通管理,效率相应提升。
业绩符合预期,销售增速回升
2013年前三季度,公司实现营业收入234.71亿元,同比增长45.4%,实现营业利润66.5亿元,同比增长50.5%,实现归属于上市公司股东的净利润36.05亿元,同比增长49.1%,每股收益2.10元。
报告期内,公司结算毛利率微降至48%,较12年全年的水平下降2.5个百分点,与中期相比基本持平,在行业中仍属于较高水平。下降的原因主要有两方面,一是12年公司销售价格出现了10%左右的降幅,另一方面是由于结算项目土地成本较前期高。报告期内,新获取土地的成本较12年有所降低,而销售均价自三季度出现明显上升,目前阶段已经在公司毛利率低点右侧,13年全年毛利率水平预计与中期相当,未来公司毛利率将会保持平稳。
在毛利率微降的情况下,营业利润增速快于营业收入增速,原因有两点,第一是本期转回了前期计提的存货跌价准备约1.82亿,第二是本期公司不再对深圳招商华侨城拥有控制权,根据会计准则,剩余股权部分的公允价值与原账面投资成本的差额计入本期损益,由此产生约3.4亿的投资收益。本期净利润增速快于营业利润的增速,主要是因为本期结算的项目中,少数股东权益占有所减少,从目前公司拿地情况来看,未来少数股东权益占比出现提高的可能性不大。
今年前三季度公司实现合同销售金额314亿,借助“金九”市场情绪恢复,公司9月份单月销售超过50亿,十月国庆节后的一周销售额超过10亿。与同类型龙头房企相比,公司前三季度销售规模增速回升,同时销售均价也有一定的提高。
公司上半年加速存货去化取得了一定成效,下半年公司将加大新盘推盘量,并且提高了中小户型产品占比,进一步提高了整体去化和销售水平。预计公司下半年可售总货值在535亿左右,其中,四季度货值总量400亿,计划新推130亿,144平米以上大约占40%。随着需求端市场情绪的逐渐修复和对于信贷收紧的逐步消化,预计公司四季度去化水平还将持续提高,全年销售规模将超过430亿。
拿地力度提升,新城市加速布局,
正如我们在半年报点评中所提到的,从三季度开始,公司显著增加了土地投资的力度,第三季度单季拿地金额86亿,获取了建筑面积超过139万方的土地资源,超过了上半年整体的拿地水平。13年以来截至目前,公司拿地总金额144亿,预计全年的拿地金额约在200亿。
从13年的土地投资中,我们看到了公司未来发展的规划,在新城市方面,公司继上半年新进入了大连、昆明和宁波之后,又斥资26亿大举进入了杭州市,楼面价均在12000元以上,长三角地区作为东部经济最发达区域,也是国内房价最高的区域,房地产市场始终处于供不应求的状态,公司擅长高端项目的开发,拥有足够的开发和营销经验,有能力可以在高成本的项目上实现获利。在未来中国的房地产市场上,有些区域和项目,将只有少数一流企业能够有实力运作,进入杭州市表明了公司对自己的开发和销售能力具备充足的信心。此外,公司还采取联合拿地的方式进入了南宁市,南宁近两年房地产规模成长平稳,房价处于上升通道,地产项目有一定的获利空间。新城市的进入,是公司未来新一轮规模增长的关键,凭借强大的平台优势和开发能力,公司锁定一线以及优质二线城市,加大业务半径和布局范围,逐步走向全国,为迈向千亿销售规模奠定了良好的基础。
杠杆水平保持稳定,再融资助力公司发展
报告期末,公司在手货币资金221亿,短债加一年内到期的长债余额合计123亿,短期偿债压力较小,期末增加其他应付在内的净负债率49%,与中期相比有所降低,与12年底保持相当水平。我们认为,公司对于杠杆率的控制较为严格。公司一直以稳健经营著称,各方面的资源也比较丰富,融资成本较低。公司上半年通过了向东力控股注入资产的预案,进一步做大东力的平台有助于公司未来实现多渠道融资。
9月16日,公司公告增发预案,拟以非公开发行A股股份方式向蛇口工业区购买其持有的海上世界住宅一期以及与其配套的女娲广场和文化艺术中心的土地使用权,发行价格26.92元/股,拟募集资金约48.65亿元;同时,募集配套资金,总额不超过16.22亿元,发行价格24.23元/股。10月16日,公司公告将调整方案,不再收购女娲广场土地的使用权。10月23日,应国资委要求,公司再次调整增发预案,上调募集配套资金的增发股票的发行价格,由24.23元/股上调到26.93元/股,对于股东而言有积极的意义。公司此次资本市场再融资,大股东优质资源将进一步注入,有利于解决同业竞争问题,做大做强公司主业。
盈利预测与投资评级
公司近年来加强了组织平台建设与流程再造,产品标准化等方面也在加快推进,这些都有助于公司在一个新的规模平台上进一步实现稳健的增长。公司布局仍然集中在一二线城市,除了持续深耕已有城市外,进一步优化了全国布局。我们认为公司将长期持续稳健增长:外在看公司具有很强的资源优势,内在看公司进一步疏通管理,效率相应提升。短期看,公司在销售去化方面会进一步加强,预计公司2013——2014年EPS分别为2.53元和3.24元,维持“买入”评级。
