| 来源： |
上海金融报 |
发布时间： |
2012年05月15日 11:23 |
作者： |
潘晟 |
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西南财经大学和人民银行近日共同发布《中国家庭金融调查报告》显示，中国自有住房拥有率高达89.68%，远超世界60%左右的水平。城市户籍受访者3996个家庭中，有3412.36个家庭拥有各种类型的自有住房，自有住房拥有率为85.39%；而农村自有住房拥有率更高一些，为94.60%。
近年来，房子一直是困扰广大民众的最大问题。在高房价的压力下，越来越多的人从“当房奴”变成了“当不成房奴”，此次报告所显示的“远超发达国家的九成自有住房拥有率”，无疑让不少人感到与实际情况不相符。笔者认为，从积极的角度看，自1998年房改以来，中国人的人均住房面积已从17平方米增至2010年的33平方米，大部分家庭都拥有了自有住房，这显示出我国居民的居住条件在近十几年中得到较大改善。不过，也应该看到，九成自有住房拥有率并不意味着住房供需矛盾得到缓和，相反其恰恰反映出在未来数年甚至数十年时间里，我国城镇住房仍将处于“绝对短缺”的局面。如何平衡房价和供给，将成为摆在决策层面前的长期课题。
之所以这么说，是因为从全球范围看，自有住房拥有率高并不意味着房地产市场的成熟和发达。相反，发展中国家的自有住房拥有率普遍要高于发达国家。究其原因，城镇化率是一个关键因素。发达国家由于已经完成了城镇化进程，社会人口流动性高，且城镇住房供应充分，租房成本和便捷性都具有优势，这势必会降低这些国家的自有住房拥有率。而与之相对应的，发展中国家的城镇化率普遍偏低，农村人口占比远远在一半甚至更多，而这部分人口往往拥有自有住房，就相应抬高了全国自有住房拥有率，我国的情况亦大致如此。
而正因如此，伴随着城镇化进程的发展，我国势必将经历一个农村自有住房拥有率向城镇自有住房拥有率转化的过程。但对于拥有世界上最多人口的中国而言，当前的城镇住房供应能力显然无法应对如此庞大的需求。目前我国城镇人口和农村人口比例大致是1∶1，按人均33平方米的住房面积计算，城镇化率每提升1个百分点，就可能带来2亿多平方米的城镇住房需求。如果再考虑人均住房面积的增长以及城镇人口本身的住房需求，城镇住房供需严重失衡可能将持续相当长的一段时间。事实上，尽管中央已经大力发展保障性住房体系，但目前仍有越来越多的在老家有房的“新城市人”在城市中望房兴叹。
笔者认为，从长期的角度看，过高的自有住房拥有率不仅不符合经济发展的规律，同时也将在一定程度上阻碍人才流动和产业升级，因此我国自有住房拥有率长期下降应该是大趋势。不过，在大量居民需要改善住房条件，以及人多地少的制约下，保持自有住房自有率相对稳定，逐步消化农村自有住房，更符合我国当前国情。同时，虽然房价的确有着城市人口调节器的作用，但对于正处于快速城镇化阶段的我国而言，用高房价挤压城市人口数量，绝不是合理的发展道路。因此未来决策层仍需坚持房地产调控，并加大保障性住房建设力度，以满足百姓的自住需求。
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