| 来源： |
中国经济时报 |
发布时间： |
2011年12月01日 11:20 |
作者： |
徐秋慧 |
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■徐秋慧
理论分析和实践经验表明，城镇住房限购政策是正确选择。在我国现阶段，城镇住房限购非但不能松动，反而需要更加严格地实行，并使之常态化。
首先，住房的内在属性要求限购。在市场经济条件下，城镇住房有两种基本属性：消费品属性和投资品属性。从消费品属性看，住房又可以分为三类：一类是必需品，即住房能够遮风挡雨，安放床铺，夜晚安眠。不管是穷人还是富人，劳作一天后，都必须有个安歇的地方。如果上无片瓦，被迫“蜗居”或“蚁居”，人的正常再生产就会遇到麻烦。这是住房最原始也是最基本的功能。第二类是便利品，即住房能够方便人们的工作、生活和休闲。例如，有些富人在城里有一套房子，平时上班住；在郊区有一套房子，周末度假用；在三亚有一套房子，冬天避寒；在威海有一套房子，夏天避暑，等等。第三类是炫耀品，即住房能够显示其主人的富有、地位和权势。可以观察到，有些发迹的达官或富人，往往要借助一些外在物，如衣着、饰品、字画、宅院等，以显示与众不同。在传统社会里，瞄一眼某人的深宅大院，就知道其官做得有多大，良田有多少。在现代社会里，瞥一下某人的别墅豪宅，就知道其“腕”有多大，“款”有多少。许多城里人跑到城郊、海滨或山麓，建造或购置独栋豪华别墅，其用意十有八九是炫富或显摆。从投资品属性看，住房也有不同的功能：其一是长期投资，即购买几套房子出租，定期坐收不菲的房租。例如，在北京核心城区，一处６０平方米的居室，月租金５０００多元，相当于一位京籍大学副教授的薪金。其二是短期投机，即低价时买进，高价时卖出。我国当前正处于工业化和城市化进程中，城市土地和住房增值很快，炒房非常有利可图。以北京三环附近的商品房为例，２００４年每平方米均价大约７０００元，三年后涨至１万元，２０１０年飙升至４万元。如果把对便利性住房和炫耀性住房的需求概括为奢侈住房需求的话，那么，人们的住房需求又可以归结为三类：基本需求、奢侈需求和投资需求。其中，奢侈需求和投资需求属于非基本住房需求。随着收入增长，住房消费需求会不断增长，但奢侈需求快于基本需求。随着资本积累，投资需求也会不断增长，且快于消费需求。据估计，北京地区非基本住房需求约占四成。这是北京市住房总需求“刚性”膨胀、房价飙升的直接原因。在这种情况下，如果不严格限制非基本住房需求，希冀房价回归理性、建设宜居北京就难了。
其次，城镇化进程也要求限购。我国是典型的二元经济结构，正处于城镇化进程中期。据专家估计，今年我国城市化率有可能达到５０％，城镇常住人口突破６亿大关。另据人社部数据，去年我国从事非农产业６个月以上的农民工有２４２２３万。其中，从事城镇苦脏累险工作的超过７０％。１６—２５岁的农民工４１．４％没有承包地，３６．４％没有宅基地；２５—３０岁的农民工３５．４％没有承包地，３３％没有宅基地。九成以上的农民工不愿意、也没有能力再回农村定居。按照当前城市化率每年增长一个百分点推算，在未来１０年到１５年，城市化率将达到６５％，每年约有２０００万农民进城。当下的难题是，已经进城的两亿多农民工还没有在城里安居。此外，多达４０００万的失地农民，也没有完全融入城镇生活。城市化，说到底是人的市民化，是变农民为市民。为此，就需要妥善解决进城农民工的安居问题。按目前城镇人均３０平方米住房计算，每年需要新增加城镇住房６亿平方米。这是一个艰巨任务。在这种情况下，如果不严格限制非基本住房需求，进城农民完全市民化就可望而不可及了。闹得不好，还会出大乱子。
最后，贫富分化也要求限购。据世界银行估算我国目前的基尼系数约为０．４５。按由低到高的顺序排列在世界１２０个国家和地区中处于第８５位接近于某些贫富悬殊、社会动荡、经济停滞的拉美和非洲国家。另有研究显示，国内少数人拥有大量灰色收入。据学者王小鲁估算，２００５年，全国城镇居民未反映在统计中的可支配收入约４．８万亿元。倘若加上这些收入，城镇最高与最低收入家庭之间的人均收入差距约为３１倍，而不是统计显示的９倍。城乡合计，两者之间的人均收入差距约５５倍，而不是统计估算的２１倍。与之相应，基尼系数肯定会高于０．４５。陈宗胜和周云波也测算过几种主要的非法和非正常收入。结果显示，２００１年此类收入总体上使收入差距上升１３—２３个百分点使全国基尼系数上升到０．４以上。需要指出，这些灰色收入主要为占城镇居民家庭中１０％的高收入家庭获取。据胡润富豪榜披露，２０１０年全国超过百亿美元的富豪有１２７位，超过十亿美元的富豪有２７１位。如果加上隐形富豪，全国大约有６００位十亿美元富豪，超过十亿元人民币的富豪有７５００人。我国城市居民中，户均金融资产最多的２０％的家庭，拥有城市居民家庭金融资产总值的６６．７％，户均最少的２０％的家庭仅拥有金融资产的１．３％。少数贪官和富豪坐拥天量财富，是导致城镇非基本住房需求膨胀的重要原因。一些个案也印证了这个结论。例如，青岛一个小贪官在北京购买了２５套住房。山西、内蒙、黑龙江的煤老板，温州的炒房客在北京购置了全市约四成的住房。在政治腐败、灰色收入泛滥、贫富分化加剧等弊端没有得到根本治理的情况下，如果不严格限制非基本住房需求，多数市民的基本住房需求将难以满足。这是不言而喻的。
通过上述分析，我们可以洞悉，哪些人赞成限购，哪些人反对限购。非常明显，那些已经进城、尚未安居的两亿多新市民（农民工）举双手赞成限购；那些虽然有了住房，但住得过于憋屈、希望改善居住条件的中低收入者，也由衷地拥护限购。其理由很简单，就是限购有可能迫使房价回归理性，从而租得起或买得起住房，体面地工作和有尊严地生活。这两类居民至少占城镇常住人口的七成以上，体现着市民最基本的住房需求。作为“情为民所系、权为民所用、利为民所谋”的人民政府，理应体恤这些人的安居诉求。同样明显的是，那些已经有了两套住房，还想再购买更多住房的富人是反对限购的；那些已经买进了若干套房产或伺机进入房市的投资客，也反对限购。前者反对限购，是希望再买些房子，住得更方便，炫耀权势和富有，或为子孙留下物业。后者反对限购，是希望规避房价下跌风险，或为闲置资本寻找出路。不管是哪种情况，其需求都是非生存性的，不符合住房的根本属性，必须严加控制。这类人虽然数量较少，但其能量不容小觑。那些吁请调整限购政策的民意代表，即使不是有意也是本能地反映了这些富人的诉求。其观点得不到多数民众的支持是预料中的事。
以上是逻辑分析。从历史经验来看，城镇住房限购并不是国人的独创。很久以前，新加坡就限购了。根据该国法律，必须有两个人联名才能拥有房产，单个人不得同时拥有两处以上的房产。公民所购买的组屋，必须通过政府机构才能上市转让。目前，新加坡约有８０％的人购买了组屋，较好地解决了安居问题。美国不限制购房，但征收相当于房产市值百分之三的房地产税。此举增加了住房持有成本，抑制了非基本住房需求，收到了与限购同样的效果。我国农民人均住房已经接近４０平方米，有些还住进了宽敞明亮的楼房。其成功的要诀也是限购：一户只允许拥有一套住房！国内外的经验表明，限购城镇住房乃明智之举，宜使之常态化。
现在的问题是，房价因限购而回归理性，有可能引致房地产业萎缩，拖累经济增长。这种风险不能说完全没有，但只要应对得法，是可以规避的。主要办法就是加大保障房建设力度。从理论上说，如果开工的保障房面积，能够充分补偿减少的商品房面积，房地产业就不会萎缩，其经济拉动效应也不会降低。接下来的问题是，由政府一家包揽保障房建设会力不从心。化解的办法是放开保障房建设，举全社会之力，办居民安居之事。主要对策有两个：一是允许有条件的园区、企业、事业单位利用自有土地或市政住房用地，建设租赁房，满足本单位员工的基本住房需求。例如，大学在校园内或附近建设教师住房，长期出租给教师，既有利于教师安居，也有利于缓解远距离上班导致的道路拥堵。再如，有些企业自己开发住房，其价格低于市价，也解决了部分员工的住房问题。有人质疑这是变相福利分房，持反对态度。其实，这同有些企业员工工资水平较高本质上是相同的。二是允许农民按照政府规划，利用集体的土地建设保障房。现行的做法是政府先低价收购农民的土地，再高价卖给开发商，由后者建造房子并卖给居民。这是一种双重垄断，既损害了农民利益，又推高了房价。这个政策应当调整。当务之急是，允许农民自筹资金建设保障房，用于出租或出售，并从法律上承认和保障其产权。限购遇到的第三个问题是，政府无偿划拨或低价转让保障房建设用地，会减少其土地转让金，进而影响其积极性和保障能力。应对的办法就是开征物业税。从理论上说，收取土地转让金和征收物业税是等价的。区别仅在于，前者是当前一次性收取，后者是以后分期收取。调整的是眼前利益和长远利益结构，总体收益并不会减少。在我国现阶段，开征物业税还有利于减少高阶住房需求，抑制投机住房需求，强化限购政策效果。开征物业税既保障了国家长远利益，又收到了眼前调控楼市的好处，我们何乐而不为？
（作者单位：北京工商大学经济学院）
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