| 来源： |
中国经济时报 |
发布时间： |
2011年11月24日 11:19 |
作者： |
高伟 |
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■高伟
当前，社会上对保障房建设最关心的问题有三：融资、土地、后续的运营管理。其中，融资问题备受重视，因为“十二五”期间，建设３６００万套保障房，所需资金约为４．３万亿元。对保障房建设融资问题，笔者有以下几点看法：
地方政府融资压力大
总体看来，地方政府承担了保障性住房建设筹资的重头任务，融资压力较大，具体表现为：
地方政府土地出让金收入在减少。中央加大了房地产调控力度，已收到成效，但与此同时，地方政府土地出让金收益也在降低，上半年全国土地出让金总额为７５００亿元，同比下降５．５％。一线城市降幅更高。
未来两三年，地方政府进入了地方债还款高峰期。据统计，今明两年地方政府负有偿还责任的债务比重达到４７％。
中西部地区财政实力弱的县市资金压力更大。部分林区、垦区、矿区以及远离城市核心地带的棚户区，土地开发的收益较小，融资也比较困难。
为了解决融资问题，各地探索了各种保障房住房投融资平台，这些平台的共同特点是政府主导、专业化运作和国有非盈利。这些融资平台为缓解地方政府融资压力有一定作用，但也有一些问题需要引起重视。比如，如何厘清政府和企业的权利责任关系；如何提高资金运营效率，提高还款能力；如何在引进银行贷款外，撬动更多社会资金进入保障房建设等。
保障房建设融资难题
在各类保障房中，经济适用房和两限房是可以出售的保障房，由于这两类保障房最终要卖给个人，产权清晰，资金回笼有保障，并且配套的商业设施部分还有收益，拥有一定的利润空间，因此开发商建设积极性相对较高。只要地方政府及时划拨建设用地，所需建设资金可通过市场筹资解决。
棚户区改造房最终也要出售或租赁给原住户，加上有中央和地方两级政府专项资金的支持，再借助发债和国家开发银行的贷款支持，资金筹集不是大问题，也能得到解决。
在各类保障房中，融资难点主要是那些“只租不售”的公租房和廉租房。公租房和廉租房由于产权不能转让，资金回收周期长，还要承担房屋维护、租金收取等一系列后续管理工作，因而各方的建设动力较小。加上公租房处于刚刚探索阶段，一些支持措施还未明确，社会资金参与面临的不确定性较大，融资难度较大。
还有一个问题是，上述两类房即便不考虑利息，按照现行的政策租金水平计算，最快也需要３０年才能收回本金，其建成后的运营管理也是一大难题。国际经验表明，保障房建设体制的完善，需要经历几十年的探索。因此，如果没有优惠条件，现在想调动社会资金参与公租房和廉租房建设有难度。
目前我国保障房建设的融资工具主要有银行、信托、保险资金、基金等四种。尽管保障房的融资工具不少，但能被公租房、廉租房项目有效使用的却并不多，目前主要是银行贷款。
银行等金融机构出于风险控制和回报率的要求，对公共租赁住房建设贷款很谨慎。从某种意义上讲，贷款就是个姿态。发放的贷款期限比较短，利率偏高。对于保险资金、社保和企业年金等进入保障房建设，目前国务院和有关部门没有明确、具体的规定。
目前，一些地方政府正在积极探索多种社会资金筹集方式。例如，通过优选项目和多种项目打捆方式提高项目回报率，以吸引开放性金融的支持；通过企业配建和政企合建方式建设廉租房和公租房。这些都是很好的尝试，但难以持久。“十二五”期间要完成保障房建设任务，需要创新期限更长、成本更低、更稳定的资金融通渠道和方式。
今年保障房建设的开工率很高，接近１００％，这是很好的开端。现在的问题是，保障性住房的建设周期一般是２年左右，现在投入的资金能保证开工，要想保障房顺利建设，后续资金必须有保证。明年全国还要开工１０００万套保障房，今年开工但没有完工的保障房，还需要继续投入资金。这两者加在一起，资金需求将在明年扩大，如果没有其他更有效的融资途径，资金缺口有可能在明年出现，需引起重视。
破解保障房融资难题的建议
笔者以为，要想破解保障房融资难题，应该做到以下几点：
应加大各级政府对保障性住房建设的资金投入。对于资金缺口大的地区，应逐步增加中央及地方财政预算的投资安排，确保按规定渠道和比例投入资金。中央安排专项资金时，建议向中西部地区、偏远工矿区、林区、垦区倾斜。
应创新融资方式。对于社保基金和企业年金投资保障房，应该在政策上有明确规定。研究公积金投资保障房的可行性。对于中央财政资金，建议采用贴息、担保、补助等方式，调动更多的社会资金参与保障房建设。
加强对投融资平台的监管和风险控制。确保融资平台资本金充足，规范运作程序，提高经营性收入，努力使收入能够覆盖贷款本息。
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