商业地产新规的出台，引起市场诸多揣测：红火半年有余，不限购、不限贷的商业地产，终于走到路的尽头。上海打了第一枪，接下来是否引发各地响应……。

　　文/蔡为民

　　上海银监局近期叫停个人消费贷款购买商业用房,乃至要求本地各商业银行必须在商业用房竣工验收、成为现房后，才能对买房人发放贷款。此一商业地产新规的出台，引起市场诸多揣测：红火半年有余，不限购、不限贷的商业地产，终于走到路的尽头。上海打了第一枪，接下来是否引发各地响应……

　　蜂拥取商地，前景足堪虑

　　事实上，近三个月来，愈来愈多的人在判断商业地产前景时，总是发出悲观的评估，而我始终不轻易触碰这类话题，因为我知道今天商业地产的“蓬勃发展”，有其不得已的“苦衷”

　　如果不是住宅受到严厉调控，乃至土地供应过多地以商业用地为主，又有多少开发商会对其产生兴趣?兹以实际数据说明之——上半年全国130个城市共推出土地11706宗，其中住宅类用地仅占3495宗，足可显示内情並非如表象般单纯，甚至可以这么说，开发商蜂拥取得商地，或多或少是无可奈何的选择。毕竟，那根本是他们之前从未碰触过的“软肋”!

　　尽管不少大型开发商针对商业地产发出过不少豪言壮语，包括万科、保利、金地、远洋、合生创展等地产大鳄在内，均曾在公开场合信誓旦旦地表示，将在若干年内使商业地产占公司赢收的三成以上云云。我却担心这种表态，只怕又是“半夜逛坟场”——吹口哨给自己壮胆!

　　没人问消费力从何而来

　　需要知道的是，商业与住宅地产最关键的差异，是住宅盖完就结束，基本获利了结，而商楼盖好却才刚刚开始。既然是启程、萌芽阶段，又必需考虑周边竞争态势与本身产品辐射力的变数，收益是如何计算出来的呢?我看恐怕是“拍脑袋想出来的”，距离现实何其遥远。

　　尤其值得玩味的是，每个商业地产商都说自己产品的辐射能量可以覆盖周边方圆多少多少公里，都说自己是与众不同的特甲级写字楼、五星级商场、六星级宾馆，却没有人问消费力从何产出?这不是很荒谬吗?以“临港新城”为例，总建面2200万平方米，其中商业面积高达1000万平方米，配比之悬殊令人结舌膛目!至少我的内心是充满疑问的：如此庞大的商业量体到底将来要给谁使用?需要“养”多少年?最后“养”出来的，是人气、商机?还是蚊子?

　　商地迎来“冰火两重天”

　　因此每当有人说，未来是“商业地产的黄金十年”时，我都有种不寒而栗的感受。的确，在“调结构、促增长”的大政方针的引导下，以内需为主之零售、服务业必然迎来春天，各种连锁、加盟行业将大行其道，中长期商业地产的需求大爆发已势所难免!但同样可以预见的是，如雨后春笋般出世的商业用房，却将与繁荣的商业形成“冰火两重天”，而“争相追捧”与“乏人问津”的比例，应是三七开。换言之，相对多数的商业地产会有一个历经磨难之“凤凰涅槃”的溃败与重生过程。比较不幸与令人担忧的是，我判断这其中至少超过一半，会一蹶不振、就此沉沦。

　　也就是说，商业地产之未来十年，有的真的成了人见人爱的黄金，有的则蜕变为黄澄澄的狗屎!

　　我记得在今年1月26日以“限购”为首的第三波政策调控启动时，潘石屹曾“幸灾乐祸”地说：未来五年开发商会倒掉一半!借以表达自己及早转型进入商业地产的先见之明。而我认为小潘的判断太过乐观，也存在一定的误导性。的确，过半的开发商有可能会因为土地取得困难、地价高不可攀乃至政策强力打压，在五年内面临倒闭厄运，但小潘藏着、掖着没说出口的下半段话是：没倒的那一半，会在转进商业地产后，再倒一半!