| 来源： |
国际财经时报 |
发布时间： |
2011年09月01日 12:36 |
作者： |
陶冬 |
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笔者一位朋友，在佛罗里达州买下一幅土地（永久产权），正在建筑四幢小型住宅楼，预计租金回报7-9%。这块土地的买入价为15万美元，15万美元在上海只能买到住宅内的一间厕所，在海南也不过能买到两间厕所。
不知不觉间，中国房价与世界标的之间的距离，越拉越大，不仅一线城市房价离谱，疯狂的海南房价离谱，连二线城市的房价比起海外二线城市也开始显得离谱。
国务院7月12日的公告，不仅维持了房地产新政的基调，而且将对非居民的限购延伸向二线城市。尽管经济遭遇一些增长波折，打房决心不动摇，为今后12个月的房地产政策定下了基调。通过政策调控，抑制炒作，换取时间，早日推出政策性住房。
在“看谁先眨眼”的博弈中，开发商先输一局。2009年下半年买地所建成的新楼相继进入市场，新盘供应压力极大，销售却不见景气，高杠杆的公司开始感受到资金链的压力，不少小开发商的现金流似乎在逐步陷入绝境。
进入“金九银十”的销售旺季，面对持续的政策打压和买房人的观望，笔者认为新楼盘的售价出现松动的可能性颇大。住房销售数量估计会因此出现反弹，不过反弹力度未必很强，对解决部分开发商的现金流压力效果也未必很大。开发商在与政府、买房人的三角关系中，可能仍处于弱方。
不过，就整个房地产开发行业的借贷杠杆来看，目前的水平明显低过2008年周期时的水平，住宅库存大约相当于13个月的销售量，好过2008年19个月的水平。二三线城市在上半年销售还算理想，大开发商也在海外通过发债、增发集到一笔资金。笔者认为，房地产开发商还没有到大举砍价出货的地步，今后一段时间，行业整合比降价更可能体现房市的调整。
毫无疑问，在中国政策因素对房市的影响，大过世界上多数其他国家。中央政府的房地产新政，明显地要通过打压投机来抑制房价暴涨，房价已经不仅仅是经济现象，同时又是社会和谐的寒暑表，北京在这个领域可退让的空间有限。不过政府也没有一棍子打死房市的意愿。房地产毕竟是国民经济中极毫无疑问，在中国政策因素对房市的影响，大过世界上多数其他国家。中央政府的房地产新政，明显地要通过打压投机来抑制房价暴涨，房价已经不仅仅是经济现象，同时又是社会和谐的寒暑表，北京在这个领域可退让的空间有限。不过政府也没有一棍子打死房市的意愿。房地产毕竟是国民经济中极其重要的一个环节，金融稳定、人民财富、消费建设、地方财政，样样要靠房市。笔者相信，今后12个月的房地产政策基调是，以政策换取时间，维持偏紧的主基调，辅以适当的微调。当投机炽烈、房价飚升时，政策全面打压；如果经济、房市出现意外疲弱时，房地产政策又会有技术性松动。房地产政策，归根到底是宏观政策的一部分。
有人指出，也许一线城市有泡沫，二三线城市仍值得投资。中国幅员辽阔，每个城市都有自己的基本面，需要做个体的分析。不过笔者认为，二线城市的房价也已经不便宜了。那些城市的房价虽仍低过一线城市，但是当地的收入水平也大幅低过一线城市，“便宜”只是在一线城市热钱眼里的一个相对概念。而且，相当一部分二线城市的住宅库存急剧增加，太原、天津等城市哪怕开发商不再建任何新楼，现有的库存也需要8-9年才能完全消化。另外还有部分城市以政府迁址为由另起新城，那里的房屋空置情况更令人叹为观止。
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