| 来源： |
上海证券报 |
发布时间： |
2011年06月23日 09:09 |
作者： |
谭浩俊 |
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标准普尔下调了中国房地产业的评级，从稳定下调至负面。
支撑标普这么做的主要依据有两个方面，一是调控政策的不断加码，使房地产市场陷入僵局；二是开发商资金链越绷越紧，随时有断裂的可能。这两种现象确实存在，但据此唱空中国房地产业，依据却是很牵强的。
首先，这是任何宏观调控都必须经历的阶段和出现的现象。既然是调控，就意味着要把“热”度降下来，就必然要动用政策工具。而对楼市调控来说，所谓降温，说白了就是利益博弈，那就会有僵持局面。而一旦开发商认识到僵持时间过长，会对自身利益带来不利影响时，自会主动打破僵局。目前，僵局即将被打破的迹象已经显现。
至于开发商资金链紧张，真是楼市调控希望看到的结果。要知道，只要开发商资金链不紧张，僵局就不可能打破。而一旦开发商资金链紧张了，僵局打破的时机也就到来了。
其次，中国房地产市场的情况与美国完全不同。美国次贷危机的发生，是长期形成的房地产泡沫与金融泡沫共同作用的结果，是从内向外的力量。美国政府所采取的一切措施，都是被动应对的。而我国当下出现的市场僵局和开发商资金链紧张，是政府主动调控、主动挤泡沫的结果，因此，不可能使房地产市场崩盘。即便出现大规模的资金链断裂，也可以通过政策调整予以化解。
其三，目前楼市已渐渐出现了一些积极的变化。经过一年多的调控，楼价趋于稳定并出现了下降趋势，成交量在持续多个月低迷后也有了升温迹象，开发商的资金仍保持一定增幅。而一旦开发商主动选择降价、打破僵局，那么，调控进一步加码的可能性也就越来越小了。
不能不看清楚的是，尽管标普以及部分国外投行在唱空中国房地产业，但外资却在做多中国房地产业。商务部公布的数据显示，今年前5个月，外商投资中国房地产金额达266亿元，同比增长57.3%，远高于在其他领域的投资。如果中国房地产业真的已很“负面”，外资还会青睐中国房地产业吗？
笔者以为，倒是标普等对央企在房地产市场的定位、地方政府对待“土地财政”的态度两个问题的评说，更应值得我们重视。标普认为，中国房地产业中的央企比民企具备相当优势，他们规模大、抗风险能力强、背后还有母公司支持，在信贷全面收紧的情况下，利用和银行业的良好关系，更容易获得贷款，获得市场竞争力。
虽然央企也是市场经济主体，可以平等地参与市场竞争。问题在于，央企从进入市场的第一天起，就处于相对优势的地位，如何把这种优势“公平化”，对房地产市场的健康发展，对下一步房地产市场的重新洗牌都十分重要。所以，对这个问题应引起高度重视。
中国房地产业的过热局面，与各地政府的“土地财政”是分不开的。正是地方政府从土地上拿走了太多的利益，才使房地产市场泡沫不断增多。那么，在调控取得成效以后，会不会出现反复呢？那就要看地方政府对待“土地财政”的态度了。假如地方政府继续迷恋“土地财政”，房价就会继续上涨，反之，则会稳定。
（作者单位：江苏省镇江市国有资产监督管理委员会）
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