观点地产网 货币政策不断紧缩，房地产行业继续面临调控。在这样的背景下，标普下调了中国房地产业的评级。

　　我觉得这个评级不是特别的准确，因为就像近几年同行人士尤其是以谢国忠先生为典型代表一直看空中国楼市，但其实中国楼市的负面性或者说可以担忧的地方并不是那么多。

　　一方面，我觉得标普评论的证据一是政策非常严厉，甚至还可能进一步升级；第二是资金链持续紧缩。但这两个方面其实正在发生一些变化。

　　第一，从政策面上讲现在的限购基本上已经步入平稳期了，并没有大规模的增加一些试验城市。前段时间有些媒体炒作可能要扩大城市，但现在看来并没有进一步扩大。

　　现在的房地产调控政策已经进入到一个瓶颈期或者平稳期，暂时不会放松，但也不会加码，这瓶颈期其实是中央在观察整个市场的一个动态反应，毕竟市场现在在降温，成交量趋于下滑，价格基本稳定，但是部分城市已经开始松动，在这样基础下，政策很难会进一步加码，预计下半年部分地方政府将局部放松政策。

　　第二个方面就是资金链。资金链确实不容乐观，但是中国的货币政策也跟房地产政策一样步入到瓶颈期，可能要观察一下是不是有必要货币政策进一步紧缩，房地产信贷跟货币政策之间是一脉相承的，如果货币政策不能再进一步紧缩了，那信贷政策也会稍微好一点。

　　另据观察，目前整个开发商资金来源已处于低位震荡，从3月份到5月份，增幅保持在17%-18%的增速，增幅比2008年底时好很多。2008年底时，资金面本来原增幅接近零，而目前是18%，因此整个开发商资金情况远远好于2008年下半年情况，而且有触底迹象。所以，标普所谓的两个证据，支撑力都不是很足，有点盲目看空。

　　这样的评级会对中国房地产业造成直接的负面影响不大。这种国际评级公司什么都评，既评欧洲国家债权、债务情况，又评很多大的企业，在香港的一些上市公司、房地产公司的风险，现在又来评中国的房地产行业。他们评的可能过多，但是并不一定很专业，并不一定很了解中国楼市的情况，而且有点像看空做多的意味。

　　去年以来，外资进入房地产开发领域的资金链持续增加。如果国外评级看空中国楼市，为什么很多外资还在源源不断进入中国楼市？

　　其次，由于开发商资金链可能偏紧，所以一些香港上市的开发商大举地借外债，今年累计共借了700亿美金。然而，既然国外的机构看空中国楼市，为什么他们仍敢于把这么多钱借给中国开发商？

　　所以，随着人民币的升值，很多外资还是看好中国楼市投资回报率，跟评级好象有点相悖。

　　标普认为中国房地产业中的央企比民营企业具备相当优势，他们规模大、抗风险能力强、背后还有母公司支持，在信贷全面收紧情况下，他们和银行业的关系比较好，更容易获得贷款，所以这些公司在市场上会具有明显优势。

　　这是现实情况，因为央企拥有很多资源，资源既有母公司的支持，又有信贷方面的便利性，所以这种情况存在，尤其在市场较低迷时，很多企业难以从银行借贷，难以通过股票增发获得资金。央行一般融资的可能性、便利性要远远好于其他企业，对于整个中国房地产业的发展，应该是弊大于利。

　　本来央企是要退出的，现在保留了21家，但是很多央企还是希望在房地产行业发展，获得较高利润。如果在市场洗牌时，央企因为有资金保证，从而活得比较好，可能对其他企业不公平，因为融资成本不一样，融资便利性不一样，导致整个市场竞争的环境对央企有利，不利于央企退出，也不利于中国房地产行业的市场竞争力的提高，也不利于优质资源的配置。

　　　杨红旭 观点地产新媒体专栏作者